





对于“买卖不破租赁”规则的适用体现了原理中的诚实***原则,有利于保护承的合法权益。但是,为了平衡善意买受人与承的利益,防止出卖人与承恶意、损害买受人合法权益的可能性。“买卖不破租赁”规则的适用一般应具备三个条件:其一,原房屋租赁合同是有效的;其二,租赁房屋已交付于承;其三,出将租赁房屋所有权让与第三人。特别需要注意的是,租赁房屋必须以交付承使用作为租赁产生物权性质之***后果的公示形式,只有如此,承才能据此对抗租赁房屋新的所有人,依法行使其合同权利。
作为房屋租赁合同的承还应知道“买卖不破租赁”规则的两种例外情况:
其一,房屋在出租前已设立权,因权人实现权发生所有权变动的;其二,房屋在出租前已被人院依法查封的。在这两种情况下,承提出适用“买卖不破租赁”规则是得不到支持的。

【律师支招】
1、注意保存和搜集房屋质量问题的证据。
这是购房人要想索赔成功的关键。如果购房人拟通过要求出卖人赔偿损失,一定要在起诉前准备好以下证据:一是房屋出现质量问题的证据;二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据;三是购房人自行修复或者委托他人修复的证据;四是购房人发生损失的证据。如果不能提供上述证据,就会因举证不能得不到的支持。

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