房屋买卖合同有问题-京坤-门头沟区房屋买卖

21．房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，门头沟区房屋买卖，一方当事人可以请求确认合同无效吗？

《高人院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照***、行规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”

由此可见，虽然***要求签订商品房预售合同后，需进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续，当事人要求确认合同无效的，房屋买卖律师代理费，不予支持，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。

产权式商铺租赁合同的履行受多数人意志约束

本案中，2018年甲房产公司与乙品牌公司签订项目合作协议，约定由甲公司委托乙公司统一招呼。2019年，张某与甲公司签订商品房买卖合同，约定张某将购买的商铺出租给乙公司用于统一经营管理。合同到期后，购买同一商户的其他多数业主希望甲公司仍然继续统一经营管理，而高某要求甲公司返还商铺。因甲公司未能返还，高某将甲公司诉至。审理后认为，产权式商铺的特点决定了市场必须经过统一规划布局、经营管理后才能产生收益，房屋买卖合同***，个别业主的权利必须受到其他多数业主的整体意志的限制，据此，驳回了请求。在本案中，当个人利益与整体利益发生冲突的时候，更多的需要从商场经营的整体情况考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。  

14．哪些房地产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（2）***和行政***依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）***、行规规定禁止转让的其他情形。