关于房屋“按揭”合同***案件中的几个问题的分析与探索
二、***在按揭合同***案件中的地位
1.作为有***请求权的第三人参加
有***请求权第三人有权向提出请求和事实理由,成为当事人,在中的地位相当于原告,以本诉中的原告和被告作为被告。他是不同意原告的主张,也不同意被告的主张。为了维护自己的合法权益,有***请求权的第三人是以***的实体权利人的资格,向人院提起了一个新的。在按揭***中,当购房者起诉开发商要求确认购房合同无效或者解除购房合同,并退还购房款本息时。由于按揭***基于与购房者之间的合同关系,对该标的物享有优先受偿的权利。其可以主张***的请求权,属于有***请求权的第三人,按揭***可以自行决定是否参加。
2.作为无***请求权的第三人参加
按揭***作为无***请求权第三人可以申请参加,也可以由通知参加,只有在其承担民事责任时才有权提起上诉,并且在一审中无权放弃、变更请求或者申请撤诉,在中一般是通过支持一方的主张,反对另一方的主张来维护自己的合法权益。根据《城市房地产管理法》第44条第3款和《城市商品房预售管理办法》1条的规定,期房买卖***咨询,开发商进行商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该规定的目的就是防止开发商将商品房预售所得款项挪作他用,导致房地产项目“烂尾”,期房买卖交易有***,损害购房者的利益。为了监督开发商能够切实履行该项义务,实践中按揭***往往都要求开发商在***设立商品房预收款账户。购房者以***未经房地产交易登记机构核准同意,擅自向开发商***商品房预收款致使楼盘烂尾为由,要求开发商和***承担责任,应将开发商和***列为共同被告。如果购房者仅起诉开发商,而未起诉***,当事人可申请、亦可通知***作为无***请求权第三人参加。
21.房屋买卖双方签订预售合同后,没有进行登记备案,一方当事人可以请求确认合同无效吗?
《高人院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照***、行规规定办理登记备案手续为由,期房买卖合同违约,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”
由此可见,虽然***要求签订商品房预售合同后,需进行登记备案,但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续,当事人要求确认合同无效的,不予支持,是否办理登记备案手续不是预售合同生效的条件。
17.在涉及学区房买卖合同案件中,买受人申请对涉案学区房进行行为保全的,房山区期房买卖,经审查申请人的请求权具有正当性,且不采取保全措施可能导致其无法使用或遭受其他损害的,可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应的的保全裁定。(北京海淀(2016)京0108民初16170号)
18.出卖人将房屋出***又转卖他人,后买受人是否尽到必要的审查义务,是否***了合理对价,以及其与出卖人是否存在特殊关系等,均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意的依据。(云南省昆明中院(2012)昆民一终字第35号)
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