




对于“买卖不破租赁”规则的适用体现了原理中的诚实***原则,有利于保护承的合法权益。但是,为了平衡善意买受人与承的利益,防止出卖人与承恶意、损害买受人合法权益的可能性。“买卖不破租赁”规则的适用一般应具备三个条件:其一,原房屋租赁合同是有效的;其二,租赁房屋已交付于承;其三,出将租赁房屋所有权让与第三人。特别需要注意的是,租赁房屋必须以交付承使用作为租赁产生物权性质之***后果的公示形式,只有如此,承才能据此对抗租赁房屋新的所有人,依法行使其合同权利。
作为房屋租赁合同的承还应知道“买卖不破租赁”规则的两种例外情况:
其一,房屋在出租前已设立权,因权人实现权发生所有权变动的;其二,房屋在出租前已被人院依法查封的。在这两种情况下,承提出适用“买卖不破租赁”规则是得不到支持的。

【律师支招】
1、承在租赁前要查询租赁房屋是否存在权能限制状况。房屋作为不动产实行登记公示制度,承在与出签约前,武汉买卖房产***律所,可以要求出提供房屋所有权证的复印件,并据此前往房屋权属登记***进行查询,确认房屋是否存在被查封或的情形。如果不存在该等情形,则承即享有今后在租赁期内出现租赁房屋产权变动时,主张适用“买卖不破租赁”的权利。
2、承签约后要及时要求出交付房屋。房屋交付承使用,是租赁房屋产生物权性质之***后果的公示形式,有利于承据此对抗租赁房屋新的所有人,依法行使其合同权利。
3、及时办理租赁房屋的登记备案手续。虽然登记备案不是房屋租赁合同生效的法定条件,但是有助于租赁合同有效性的认定。
本案中开发商迟延办理***的行为已经构成违约,开发商应当向王某某承担违约责任。如果双方合同中对因开发商的原因导致***不能取得时开发商的违约责任有明确约定,则王某某可以按照合同的约定主张开发商的违约责任。如果合同中对开发商的该项违约责任没有约定,则王某某可以根据高人相关解释的规定,享有要求开发商承担具体违约责任的选择权。其一,由于开发商迟延办理***已经超过合同约定时间一年以上,故王某某有权起诉,请求解除合同并赔偿损失;其二,如果王某某不选择解除合同,则可以要求开发商按照其已付购房款总额,参照规定的***机构计收逾期***的标准***相应数额的违约金。

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