广州二手房买卖合同未明确约定房款***时间如何认定违约？
张静律师解答：如未明确约定房款***日期，则可以以其他条款认定***时间。如下面这个案件，萝岗区咨询，合同约定一方延迟履行义务超过10天的可解除合同，终认定买家构成违约，卖家没收定金。
书节选：
认为，关于郭卖家主张没收定金和***逾期违约金的问题，对此分析如下：根据双方提供的证据可以证明双方对合同的继续履行都作出过努力，直至2020年10月12日，郭卖家正式向赖买家提出解除《房地产买卖三方合约》，并主张没收定金20万元，对此审查赖买家在合同履行过程中是否存在违约。郭卖家称赖买家严重逾期履行***房款的义务已构成严重违约，认为，合同约定以按揭付款的方式***购房款，且未约定赖买家***剩余购房款的期限，但从郭卖家提供卢某与陈某的微信聊天记录来看，郭卖家一直在催赖买家***购房款，亦给予一定的宽间，但赖买家一直未能***，根据《房地产买卖三方合约》“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期***房款、逾期迁出等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金；
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广州存量房买卖合同约定可过户至第三人名下，卖家能解除合同吗？
张静律师解答：实际中在买家没有购房资格的情况下，经常会出现存量房买卖合同约定买家可过户至第三人名下的约定。此种情况下，首先因查明买家是否具备购房资格，若不具备购房资格，其要求继续履行合同的条件是不具备的，合同只能解除。至于解除之后，违约金如何确定，因双方都有过错，故违约金可酌情降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房款的20%，终降到房款的5%。
书节选：
认为，从合同内容看。合同约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元(不含定金)、按揭280万元，并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的***时间为递件过户当日存在明显差别。在对房地产持续宏观调控，对买方购房资格及以此相应***机构对买方***、额度等日趋严格审查的大背景下，上述合同约定的可操作性大打折扣，合同应写条款咨询，且规避限购政策。购房涉及当事人重大切身利益，余买家作为完全民事行为能力人，应明知其本人是
关于刘卖家应承担的违约责任。综合本案案情，考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素，遵循诚实***、公平合理原则，酌情判令刘卖家按购房款320万元的5%（合同约定20%）***违约金16万元给余买家。
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广州房屋买家未按期付款，卖家因欠债房屋被查封，谁违约？
张静律师解答：双方都构成违约，此种情况下一般已付的房款返还，互不赔偿。
书节选：
关于涉案房屋买卖合同关系解除及违约责任认定、分配问题。根据涉案《房地产买卖合同》约定，黄买家应当按约如期***全部购房款，但其因自身授信原因未能获得***按揭，到期亦未通过其他方式付清剩余房价款，构成违约，应承担违约责任。现涉案房屋因林卖家的原因已于2019年8月22日被另案查封，房屋买卖合同事实上已无法继续履行，林卖家亦构成违约，理应承担相应违约责任。综上，关于合同目的无法实现，认购书、房屋买卖合同等已经解除且违约责任在于双方。
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