二手房买家义务咨询-越秀区咨询-专打房屋买卖官司律师

广州二手房买家不成功，卖家房屋被查封，谁构成违约？

  张静律师解答：买家不成功并不当然构成违约，合同一般有约定不成功就全款交付。而卖家房屋被查封则一定无法过户。如下面这个案件，一审认为双方互不赔偿，二审认为卖家购房违约，但因买家签订合同时就知道房屋内有人住，收房不容易，于是酌情降违约金从20%房款降为10%房款。

书节选：

本院认为：本案争议焦点在于：哪一方构成违约，应如何承担违约责任。虽然《房屋买卖合同》约定郑买家的申请若未能获得***批准，需要完成交易过户手续领取新的《不动产权证》当天向陈卖家付清余下全部成交价款，可能增加陈卖家的交易风险，但该问题并不必然导致合同无法继续履行，从郑买家后续的付款及履行情况来看，二手房交易程序咨询，该风险可以消除，陈卖家也未提交证据证明其因此向郑买家提出异议或要求郑买家继续履行。涉案合同未能履行的根本原因在于涉案房屋因陈卖家与其陈结仪的另案被查封。因此本案系陈卖家违约导致合同无法继续履行，其所能够获得的房屋价值必然有所减损。故本院酌情调整违约金为总房款的10%，即265000元，对郑买家主张的超出部分的违约金不予支持。

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广州存量房买卖合同解除，中介费还要付吗？

  张静律师解答：要付，但可以酌情减少。一般说来，中介费包括提供房源，促成合同签订，办理网签，办理过户等几项服务，如合同解除，则后面的服务都未提供，会根据案情酌情减少中介费。如下面这个案件，一审买家全额***中介费，二审认为房屋买卖合同已解除，后续中介服务未提供，越秀区咨询，故改判中介费从23万降至16万。

书节选：

关于合某公司是否有权向吴买家收取全部中介费用的问题。根据合同编号为：X的《存量房买卖合同》约定，合某公司应当协助双方办妥产权转移登记手续、配合办理网签相关手续等。因此，合某公司提供服务的内容除提供房地产信息、***双方协商、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，合某公司还负有配合办理网签、产权转移登记手续等合同义务。合某公司和吴买家已对中介报酬的总额作出约定，但对各个服务项目的收费标准未予明确。本案中，合某公司已促成吴买家与卖方签订《存量房买卖合同》，已完成居间合同的主要义务，部分条款没约定咨询，且合某公司未实际提供协助办理网签、过户等合同义务并非因合某公司原因导致，但考虑到合某公司未实际提供后续的合同义务，一定程度上减少了合某公司的服务项目和工作量，本院根据合同履行情况，在酌情扣减合某公司后续相应的合理中介活动费用后，结合合某公司的履行瑕疵，二手房买家义务咨询，酌情判令吴买家***中介服务费16万元。一审认定合某公司已促成买卖双方订立买卖合同，其作为中介人的合同义务已履行完毕，并吴买家***全部中介服务费23万元，略有不妥，本院予以纠正。

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签订广州存量房买卖合同后未***定金构成违约吗？

  张静律师解答：构成违约，但因合同履行时间短，违约责任可降低。如下面这个案件，存量房买卖合同约定违约金为房价的10%，后考虑到双方仅签订了合同，买家连定金都未***，终酌情降低违约金为10万元（刚好相当于定金金额）。

书节选：

认为，关于涉案《广州存量房买卖合同》解除的责任确定问题。郭买家与严卖家签订《广州存量房买卖合同》约定，乙方应在2020年10月12日取得该房地产查册表无异议后，于2020年10月12日当天以转账方式***定金10万元整。郭买家在2020年10月12日收到居间方向其发出的涉案房屋查册表后，并无提出异议，故按照上述约定，郭买家应向严卖家***定金，但郭买家并未履行***定金义务，相反却于签订合同的第二天即向严卖家提出解除合同，且在严卖家向郭买家发出律师函给予***定金宽限期后仍拒不履行，导致严卖家提出本案要求确认双方合同解除，因卖合同》约定的内容，且双方终也无就此达成合意，因此，上述问题不能认定双方合同解除的履行责任在于严卖家，郭买家以上述理由认为合同解除责任在于严卖家，与本院认定事实不符，本院不予支持。

认为，关于郭买家应否向严卖家***违约金问题。承上所述，双方合同解除的责任在于郭买家，故根据双方合同约定，郭买家应向严卖家承担违约责任。本案中，考虑到郭买家仓促签订涉案《广州存量房买卖合同》，且在签订《广州存量房买卖合同》后即反悔提出解除合同，其违约行为对严卖家造成的损失较小，故综合全案事实，酌情确定由郭买家***10万元违约金给严卖家。

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