合同应写条款咨询-花都区咨询-二手房***律师(查看)

广州二手房买卖先申请提前还贷和先赎契发生争议怎么办？

  张静律师解答：如合同未明确约定，双方均不肯让步的话，可视为双方均无继续履行合同的意愿。可按合同解除，定金退还，互不承担违约责任处理。

节选：

本案争议的焦点在于，违约责任的认定。李买家认为因肖卖家未按合同约定办理提前还贷手续及解除涉案房产的查封，导致合同无法继续履行，应承担根本违约的违约责任;肖卖家则认为因房价下跌，李买家不愿继续履行合同，应承担根本违约的违约责任。

根据查明事实，案涉房产已被查封且肖卖，李买家与冼某均从事借贷行业，而肖卖家与李买家及其亲属存在其他经济往来;李买家与冼某系一般朋友关系却共同作为买方签订案涉买卖合同，合同亦约定了案涉房屋可直接过户给第三方，结合过户条件具备时双方并未主张权利等事实，可见，合同长期未能履行系双方存在其他目的而均无意履行，故双方对于合同解除负有同等过错责任，故双方所主张的违约金均不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州丈夫代妻子签订商品房认购书构成表见代理吗？

  张静律师解答：不构成。买房属于重大民事行为，已超出家事代理权的范围。丈夫代妻子签订的认购书对妻子不产生***效力。如下面这个案件，就定金退还。

书节选：

认为， 关于认购书的效力。认购书约定买方为罗买家和邓某，悦某公司出具的收款收据记载买方为罗买家和邓某，故案涉房屋买受人为罗买家和邓某。《高人院关于适用<婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为:(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方成表面上使相对人相信行为人有代理权，并与其进行***行为，该***行为的后果直接由名义上的本人承担。表见代理的***要件是，以本人名义为民事***行为;行为人无代理权;须有使相对人信其有代理权的表征;须相对人为善意，合同应写条款咨询，即相对人在与行为人进行民事***行为时，并不知其无代理权，且无从得知。

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广州房屋买卖合同约定几年后过户，卖家能以买家无购房资格解除合同吗？

  张静律师解答：不能。既然合同约定了几年后过户，则不能确定到时买家有无购房资格，此种情况下卖家不能要求解除合同。如下面这个案件，卖家起诉解除合同就被驳回，买家反诉交房并***迟延交房违约金就被支持。

书节选：

本案双方争议的焦点为涉案合同是否因李买家现不具备购房资格而须予解除及方卖家是否应按合同约定，每日按总房价款的0.05%标准向李买家***逾期交房违约金。李买家与方卖家于2018年4月21日签订的《房屋买卖合同》中第五条产权转移登记第3款约定，网签合同与三方合同不一致咨询，自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至乙方或乙方的第三人名下。因该条中有关选择将涉案房产转移登记至李买家第三人名下的约定，现方卖家不同意履行，且不符合《城市房地产管理法》第三十九条第3款的约定“自该房屋可以办理存量房网签及转移登记之日起30日内，甲方承诺无条件配合乙方办理产权转缺乏依据，本院不予支持。方卖家应根据《房屋买卖合同》第四条约定向李买家交付涉案房屋，而其拒绝交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。

至于李买家主张应根据双方合同的约定，每日按照总房价款的0.05%计算方卖家逾期交房违约金问题。一审经核算，认定每日0.05%的标准过高，酌情予以调整为每日0.02%，同时违约金的总额以房屋总价款为限是一审行使自由裁量权，尚无不妥，故本院可予维持。

综上，网签是否有效咨询，方卖家交楼并***逾期交房的违约金。

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