广州二手房买卖中，余款X元过户当日交付，不迟于X日如何理解？
张静律师解答：应当是过户当天交付的意思。如下面这个案件，合同约定余款过户当天交付，二手房交易程序咨询，不迟于4月1日。卖家认为迟是4月1日交付，买家认为应过户当天交付。终认定是过户当天交付。如是5月1日才过户则5月1日再交付。
书节选：
本案系房屋买卖合同***。本案争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》是否应当继续履行的问题。经查，中介隐瞒房产信息咨询，涉案《房屋买卖合同》约定：“……余下款项820000元，于***过户交易当天结清；不迟于2020年4月1日前完成此交易。”香卖家认为根据前述约定，周买家应于2020年4月1日向其***剩余房款；周买家则认为其应于***过户交易当天才应***剩余房款。对此，本院认为，结合房屋买卖交易习惯，上述约定的内容理应理解为周买家于涉案房屋办理过户当天向香卖家***剩余房款，而非于2020年4月1日***剩余房款，更为合理；上述约定中“不迟于2020年4月1日”是对双方的约束，即双方应于2020年4月1日前办理涉案房屋过户手续及***剩余房款。
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广州丈夫代妻子签订认购书，妻子不同意买房定金能退吗？
张静律师解答：可以。买房属于重大民事行为，已超出家事代理权的范围。丈夫代妻子签订的认购书对妻子不产生***效力。如下面这个案件，就定金退还。
书节选：
认为，本案需要处理的是悦某公司是否应向罗买家返还10万元定金的问题。对此，本院认为应支持罗买家要求退还定金10万元的请求。分析如下:
至于定金处理问题。悦某公司及罗买家均确认认购方为罗买家、邓某二人，而按涉案认购书的约定，该认购书的继续履行需要认购方签订正式商品房买卖合同并付款，但基于上述分析，在罗买家与邓某不构成表见代理，且邓某明确表示不同意购房的情况下，该认购书实际上无法得到继续履行，且悦某公司在庭审中向本院确认其司已将涉案房屋另售他人，故涉案认购书实际上已经解除，且如前分析，悦某公司与罗买家对此均存在一定过错，故在此情况下，应支持了罗买家有关返还定金的诉请，驳回其有关***损失的诉请。
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广州存量房买卖合同约定可过户至第三人名下，卖家能解除合同吗？
张静律师解答：实际中在买家没有购房资格的情况下，经常会出现存量房买卖合同约定买家可过户至第三人名下的约定。此种情况下，首先因查明买家是否具备购房资格，若不具备购房资格，其要求继续履行合同的条件是不具备的，合同只能解除。至于解除之后，违约金如何确定，因双方都有过错，故违约金可酌情降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房款的20%，对方违约举证找律师，终降到房款的5%。
书节选：
认为，从合同内容看。合同约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元(不含定金)、按揭280万元，并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的***时间为递件过户当日存在明显差别。在对房地产持续宏观调控，对买方购房资格及以此相应***机构对买方***、额度等日趋严格审查的大背景下，上述合同约定的可操作性大打折扣，且规避限购政策。购房涉及当事人重大切身利益，余买家作为完全民事行为能力人，应明知其本人是
关于刘卖家应承担的违约责任。综合本案案情，考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素，遵循诚实***、公平合理原则，酌情判令刘卖家按购房款320万元的5%（合同约定20%）***违约金16万元给余买家。
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