房屋买卖违约咨询律师(图)-部分条款没约定咨询-萝岗区咨询

广州二手房买卖***中都说对方不肯履行合同怎么办？

  张静律师解答：由双方举证证明，如都无证据，则可以根据庭审时双方是否愿意继续交易的态度来认定。如下面这个案件，就认定卖家仍然愿意继续卖，买家却不愿意继续买了，认定是买家构成违约。

书节选：

本院认为，本案是房屋买卖合同***。关于交易双方何方行为构成违约导致本案***产生的问题。案涉房屋买卖合同签订后，虽有合同外因素产生履行障碍，但双方仍能坚持以履约为前提自力救济，至陈卖家取得***同贷书、李卖家取得***同意涂销证明时，案涉房屋买卖合同的目的具备实现条件，双方应及时、善意履行后续***房款、办理过户等义务，但陈买家在李卖家发函明确要求继续交易情况下，以行为表明不再履行，认定陈买家已构成违约，应承担相应责任。陈买家要求李卖家***违约金、中介费没有事实和***依据，本院不予支持。

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广州二手房卖家收取的定金很少，违约金能降低吗？

  张静律师解答：如收取的金额小，过错轻微，则一般会降低违约金。如下面这个案件，就将27万违约金降到5万。

书节选：

认为，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款约定“2、卖方提供产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被***查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应按约定成交价20%向买方***违约金。”，现涉案房屋因被查封导致合同无法继续履行，部分条款没约定咨询，姚买家合同目的不能实现，陈卖家的行为已经构成违约，因此姚买家主张解除双方《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，于法有据，予以支持。

至于违约金。结合合同履行进度、陈卖家收取定金的情况、陈卖家违约行为对姚买家造成的损失程度等因素，基于公平合理及诚实***原则，酌定陈卖家应向姚买家***违约金50000元。姚买家主张陈卖家赔偿违约金270000元，不予支持。

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广州签订二手房买卖合同后可以转让给他人吗？

  张静律师解答：需要原卖家同意，否则对原卖家不发生效力。光是知情不反对不代表是同意，该同意需是明确的书面同意。

书节选：

本院认为，本案争议的焦点在于刘买家向蔡卖家主张返还购房款应否予以支持。首先，关于蔡卖家主张蔡卖家与汤某之间《房屋买卖合同》已概括性转让给刘买家，涉案合同的权利义务应由刘买家承担的问题。合同权利义务的概括转让不同于***转让和***转移，萝岗区咨询，是合同一方当事人对合同权利和义务的处分，其实际上包括权利的转让和义务的转移两方面内容。权利义务一并转让后，原合同关系消灭，第三人取代了转让方的地位，由此产生了新的合同关系。具体到本案，根据2018年4月18日蔡卖家与汤某签订的《补充协议》可知，汤某对于涉案房屋过户至刘买家名下是知晓的，但这并不等同于汤某同意刘买家取代蔡卖家地位而作为合同相对方，从上述补充协议内容及合同的具体履行来看，蔡卖家对于其与汤某的买卖合同仍负有付房款、承担违约责任等义务，卖家解除合同咨询，汤某与蔡卖家签订的房屋买卖合同的主体地位并未发生改变，这亦是蔡卖家与汤某之间《房屋买卖合同》发生***后，仍需蔡卖家作为合同相对方向汤某起诉的原因，故认定刘买家与蔡卖家签订的《存量房买卖合同转让协议》对汤某不发生***效力。

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