广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？
张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销、办理网签、递件过户及房款的***等诸多时间节点进行约定，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，如无法达成一致，造成合同解除，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。
书节选：
本院认为，一方擅自卖掉子女房咨询，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担***违约金及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但确保交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还贷涂销等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故除合同，因此导致双方交易未能继续，银z行一直不放款怎么办，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担***违约金及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，对此予以驳回。
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广州中介提供的存量房买卖合同条款有矛盾，中介费还用付吗？
张静律师解答：中介应当对其提供的合同条款进行审查，确保没有瑕疵。如果存在合同条款瑕疵，则还有看改瑕疵是否达到影响买卖合同履行的程度，如是的话，中介费不仅不用给，中介还要程度违约责任。如果不是的话，则中介费仍要***。如下面这个案件，房屋买卖合同上先约定买方赎契，后又约定卖家自己赎契，买家据此主张不付中介费。审查后认为该买卖合同瑕疵并未影响合同履行，买卖双方是因为买方延迟付款导致合同解除的，终买家要付中介费，但因合同解除，后续中介服务未提供，故中介费从23万降至16万。
书节选：
关于合某公司在中介服务过程中是否存在履约瑕疵的问题。双方确认实际履行的合同编号为：《存量房买卖合同》中手写“买方赎契条款”与合同中附件付款方式约定“卖方自行赎契条款”存在矛盾，合某公司作为的中介机构，在其提供的合同版本及促成买卖双方签订的合同条款中应确保条款内容一致，故合某公司在合同条款的设置及审查上存在履约瑕疵。但是，从生效查明的事实来看，中介擅自网签咨询，买卖双方并未因条款内容不一致导致无法履行，实际系因吴买家对首期款中的600万元迟延***的行为构成违约，从而导致合同解除。因此，合某公司的履约虽存理由不成立，本院不予采纳。
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广州二手房卖家收取的定金很少，违约金能降低吗？
张静律师解答：如收取的金额小，过错轻微，则一般会降低违约金。如下面这个案件，就将27万违约金降到5万。
书节选：
认为，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款约定“2、卖方提供产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被***查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，广州咨询，卖方应按约定成交价20%向买方***违约金。”，现涉案房屋因被查封导致合同无法继续履行，姚买家合同目的不能实现，陈卖家的行为已经构成违约，因此姚买家主张解除双方《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，于法有据，予以支持。
至于违约金。结合合同履行进度、陈卖家收取定金的情况、陈卖家违约行为对姚买家造成的损失程度等因素，基于公平合理及诚实***原则，酌定陈卖家应向姚买家***违约金50000元。姚买家主张陈卖家赔偿违约金270000元，不予支持。
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