一般违约根本违约咨询-越秀区咨询-二手房纠纷律师

广州二手房卖家收取的定金很少，违约金能降低吗？

  张静律师解答：如收取的金额小，过错轻微，则一般会降低违约金。如下面这个案件，就将27万违约金降到5万。

书节选：

认为，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款约定“2、卖方提供产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被机关查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应按约定成交价20%向买方支付违约金。”，现涉案房屋因被查封导致合同无法继续履行，姚买家合同目的不能实现，陈卖家的行为已经构成违约，因此姚买家主张解除双方《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，于法有据，予以支持。

至于违约金。结合合同履行进度、陈卖家收取定金的情况、陈卖家违约行为对姚买家造成的损失程度等因素，基于公平合理及诚实信用原则，酌定陈卖家应向姚买家支付违约金50000元。姚买家主张陈卖家赔偿违约金270000元，不予支持。

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广州起诉继续履行二手房买卖合同必须一次性付款吗？

  张静律师解答：是的，如下面这个案件，房屋价值一千多万，因卖家未按期涂销导致交易无法继续进行，买家起诉继续履行合同。本案中买家无任何违约行为，但却因担心交易安全拒绝将房款一次性提存到账户上，只愿意提供巨额房产。终也只能驳回其请求。

书节选：

本院认为，本案争议焦点为:《房屋买卖合同》及其《补充协议》应否继续履行，郑卖家应否向张买家支付违约金及律师费等费用。本院认为:

首先，张买家与郑卖家签订合同后，仅支付了部分楼款360万元，尚有剩余大部分房款未支付;其次，尽管郑卖家已办理了涉案房屋的公证继承手续，但涉案房屋的权属人登记为郑某，仍尚未办理权属登记至郑卖家名下的手续;再次，涉案房屋尚有银行设定的权未涂销;，经一审释明，张买家不同意提存剩余房款，亦无法证实其已具备偿还银行及支付剩余房款的能力。二审中，经本院再次释明，张买家既不愿在合理期限内一次性付清购房款也未提交证据证明其有履行能力。综上，根据《合同法》百一十条的规定，涉案房屋买卖合同存在履行障碍，张买家主张继续履行涉案房屋买卖合同依据不充分，对其主张郑卖家继续履行涉案房屋买卖合同并支付逾期办理过户手续违约金的诉请，本院不予支持。

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广州二手房买卖纠纷中都说对方不肯履行合同怎么办？

  张静律师解答：由双方举证证明，如都无证据，则可以根据庭审时双方是否愿意继续交易的态度来认定。如下面这个案件，就认定卖家仍然愿意继续卖，买家却不愿意继续买了，二手房交易程序咨询，认定是买家构成违约。

书节选：

本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。关于交易双方何方行为构成违约导致本案纠纷产生的问题。案涉房屋买卖合同签订后，虽有合同外因素产生履行障碍，但双方仍能坚持以履约为前提自力救济，至陈卖家取得银行同贷书、李卖家取得银行同意涂销证明时，案涉房屋买卖合同的目的具备实现条件，双方应及时、善意履行后续支付房款、办理过户等义务，但陈买家在李卖家发函明确要求继续交易情况下，以行为表明不再履行，认定陈买家已构成违约，应承担相应责任。陈买家要求李卖家支付违约金、中介费没有事实和法律依据，本院不予支持。

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