广州二手房卖家收取的定金很少，违约金能降低吗？
张静律师解答：如收取的金额小，过错轻微，则一般会降低违约金。如下面这个案件，就将27万违约金降到5万。
书节选：
认为，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款约定“2、卖方提供产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被***查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应按约定成交价20%向买方***违约金。”，现涉案房屋因被查封导致合同无法继续履行，姚买家合同目的不能实现，陈卖家的行为已经构成违约，因此姚买家主张解除双方《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，于法有据，予以支持。
至于违约金。结合合同履行进度、陈卖家收取定金的情况、陈卖家违约行为对姚买家造成的损失程度等因素，基于公平合理及诚实***原则，酌定陈卖家应向姚买家***违约金50000元。姚买家主张陈卖家赔偿违约金270000元，不予支持。
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广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？
张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销、办理网签、递件过户及房款的***等诸多时间节点进行约定，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，如无法达成一致，造成合同解除，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。
书节选：
本院认为，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担***违约金及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但确保交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还贷涂销等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故除合同，因此导致双方交易未能继续，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担***违约金及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，对此予以驳回。
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广州存量房买卖合同约定可过户至第三人名下，卖家能解除合同吗？
张静律师解答：实际中在买家没有购房资格的情况下，经常会出现存量房买卖合同约定买家可过户至第三人名下的约定。此种情况下，首先因查明买家是否具备购房资格，若不具备购房资格，其要求继续履行合同的条件是不具备的，合同只能解除。至于解除之后，违约金如何确定，因双方都有过错，故违约金可酌情降低。如下面这个案件，合同约定的违约金是房款的20%，终降到房款的5%。
书节选：
认为，买家要求继续履行合同咨询，从合同内容看。合同约定“因政策多变，卖方允许买方用他人名额购入，并同意无条件配合办理过户的相关手续”及首期款30万元(不含定金)、按揭280万元，并约定首期款在签订网签合同当日付清。合同约定的首期款的付款时间与二手房买卖中普遍约定首期款的***时间为递件过户当日存在明显差别。在对房地产持续宏观调控，对买方购房资格及以此相应***机构对买方***、额度等日趋严格审查的大背景下，上述合同约定的可操作性大打折扣，二手房过户时间咨询，且规避限购政策。购房涉及当事人重大切身利益，余买家作为完全民事行为能力人，网签合同与三方合同不一致咨询，应明知其本人是
关于刘卖家应承担的违约责任。综合本案案情，考虑到《房屋买卖合同》的签约过程、背景及合同约定、实际履行情况、双方过错、房屋市场行情等因素，遵循诚实***、公平合理原则，酌情判令刘卖家按购房款320万元的5%（合同约定20%）***违约金16万元给余买家。
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