越秀区咨询-二手房***律师-部分条款没约定咨询

广州二手房买卖合同无效后，***能善意取得抵z押权吗？

咨询电话：18078803465，张静律师解答：即使房屋买卖合同无效，越秀区咨询，只要***已经完成了抵z押登记发放了贷z款，就善意取得抵z押权。

判z决书节选：

关于浦某***是否构成善意取得抵z押权?若构成善意取得抵z押权，可否构成对庞某主张行使物上请求权的阻却事由?法z院认为，抵z押权系设立在所有权之外的其他物权之一，抵z押权因被担z保***的成立而成立，亦因被担z保***的消灭而消灭。本案中，认定浦某***是否构成善意取得抵z押权需满足以下条件:1、浦某***是否属于善意?2、浦某***是否有偿取得抵z押权?3、抵z押权是否已经登记?虽聂买家并非善意取得涉案房屋，但涉案房屋已登记在聂买家名下，浦某***与聂买家就涉案房屋签订抵z押贷z款合同时，已尽到形式上审慎的审查义务，并不存在重大过失，且浦某***已向聂买家发放贷z款160万元，根据抵z押贷z款合同约定完成了***抵z押权对价的义务，涉案房屋亦办理了抵z押登记手续，故浦某***应为善意抵z押权人，部分条款没约定咨询，其抵z押权应受到***保护。

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广州二手房买家无购房资格，卖家违约了还要担责吗？

  张静律师解答：此种情况下极大可能判z决合同解除，互不担责。如下面这个案件，卖家未按合同约定提前还贷，但买家也无购房资格，卖家不配合办理贷z款咨询，终法z院判z决合同解除，定金返还，互不赔偿。

判z决书节选：

法z院认为，按照涉案合同约定，简卖家应在办妥房地产权证书后20日内向***申请提前还贷，简卖家抗辩因2017年广州购房新政规定房屋***出具后两年以内不能转让，而吴买家提出公证的方法，简卖家不同意导致双方发生争执，因涉案合同无法履行才导致简卖家没有申请提前还款。但根据广州市人民政z府办z公厅于2017年3月30日发布《广州市人民政z府办z公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，涉案房屋并非自该通知施行之日起购买的房屋，并非该通知的调整对象，而吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并非必然导致合同无法履行，故简卖家未按照合同约定申请提前还贷，已违反合同约定，银z行一直不放款怎么办，应承担违约责任。

虽吴买家在合同履行过程中暂不具备购房资格并不必然导致合同无法履行，但吴买家在合同约定的交易递件时具备购房资格是合同履行的必要条件，但至庭审辩论终结前，吴买家仍未提供证据证明其具备购房资格，且双方亦未就吴买家不具备购房资格的情况下对过户问题如何处理作出约定，故吴买家对涉案交易无法履行，亦存在过错，应承担违约责任。

吴买家主张解除双方签订的《预售房买卖合同》，且简卖家亦无异议，故法z院依法判令解除双方于2017年3月8日签订的《预售房买卖合同》。吴买家主张简卖家返还定金50000元及房屋契税15511.56元。驳回吴买家要求赔偿损失的请求。

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广州二手房过户后，***迟迟不放款买家违约吗？

    张静律师解答：如合同有约定过户后几个月收尾款，则未收到买家就构成违约。如合同未约定，则法z院会酌情认定一个合理期间，如2个月，超过2个月仍未收到尾款的，可认定买家构成违约。

另外还有一个问题就是***出具的同贷书是有期限的，通常情况下在广州二手房交易过程中，***出具给买家的贷z款承诺书的有效期是两到三个月，过了这个有效期，***是不是还履行放款的承诺，卖家可以书面发函询问下***，要求***明确的答复，***如果答复过期了不予放款，则买家需要一次性付款处理，不然承担违约责任。所以即使合同未约定收尾款的时间，也不代表***一直不放款，卖家就没有***的途径了。

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