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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划，约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人，或者约定出卖人利用建筑物共有部分的，属于违反物权法第七十条、七十六条的规定，应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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广州已有住房的买家能对商品房的权查封提执行异议吗？

  张静律师解答：不能，必须是住房才能排除执行案对房屋的强制执行。

书节选：

本案争议焦点为杨某是否享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权利。首先，本案中，生效民事已认定诺某合伙企业对案涉房屋享有在建工程权，对以案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。在此情况下，根据《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，除***、解释另有规定的除外，对案外人提出的排除执行异议不予支持。其次，根据《高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于权人的权，故权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民依法予以支持。但该例外规定的根本目的在于保护消费者的基本居住权和生存权，故此处的“商品房消费者”应当于符合《高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定条件的商品房买受人，开发商逾期办z证咨询，一般的房屋买卖合同的买受人则不适用该例外规定。本案中，杨某及其配偶名下在广州市共有两套房产，不符合上述规定中第（二）项的情形，怎样退房款咨询，因此，杨某对案涉房屋享有的权利不足以排除执行案对案涉房屋的强制执行，广州海珠区咨询，杨某的请求应予驳回。

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广州开发商为购房人作，签认购书后退定金咨询，未还款能解除商品房买卖合同吗？

  张静律师解答：不能，即使合同有约定，也属于无效条款。开发商只能起诉买家***其垫付的房款而不能解除商品房买卖合同。

书节选：

本案争议焦点在于:万某公司与王某签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》应否解除以及王某否承担解除合同的违约责任。万某公司与王某之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人中某***花都支行之间的***保证合同关系。在商品房预售合同中，万某公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下;王某作为购房人的合同义务是***购房款。本案中，王某已经依约***了全部购房款，万某公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，王某在其与万某公司的商品房预售合同关系中并不存在违约行为。至于王某未按期偿还***致使万某公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于万某公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向***人王某进行追偿的权利。万某公司以王某违反商品房预售合同及附件为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和***依据，不能成立。故此，万某公司基于王某违约导致合同解除而要求王某***解除合同的违约金的请求没有合法基础，本院不予支持。至于万某公司代王某偿还的***本息、其他损失及相应违约金，王某应予偿还。