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广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？

  张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。

书节选：

本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》，该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确，本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示，该装修部分的意思表示无效，其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形，应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确，本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分，符某逾期付款应承担相应的违约责任。

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广州商品房交楼的法定条件是什么？

  张静律师解答：交楼法定条件是完成了竣工验收备案。此条件为法定，解除认购书咨询，不能以合同约定的形式变更。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条：根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕 53 号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。

合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。

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广州收楼后发现开发商未取得竣工验收备案表能索赔吗？

  张静律师解答：可以，取得竣工验收备案表是法定的交楼条件，即使合同约定不需要提供，或者购房者已事实上收楼，仍可以起诉赔偿。

判z决书节选：

法z院认为:关于御某公司是否应承担逾期交房违约责任的问题。双方在买卖合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第十条、第十三条对房屋交付条件进行了约定，虽然御某公司在2015年12月31日前已取得上述约定中需提供的文件，退定金退首付咨询，樊买家也确认在约定的交楼时间前已符合约定的交楼条件，广州天河区咨询，但御某公司直至2016年1月22日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，取得竣工验收备案表为法定的交付条件，故案涉房屋于2016年1月22日才满楼条件。根据合同约定，御某公司应当在2015年12月31日前向樊买家交付房屋，因此，御某公司存在逾期交房的行为。

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