一方擅自卖掉子女房咨询-黄埔区咨询-办二手房买卖好的律师

广州借名买房纠纷中，真正买家能起诉确认享有房屋所有权吗？

  张静律师解答：不能，只能起诉名义买家配合办理过户。但如果真正买家没有购房资格，就也不能起诉过户，合同前后约定矛盾怎么办，只能等有购房资格了再起诉过户。

相关法条：

《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十八条：借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。

借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。出名人将房屋出卖给第三人，借名人以无权处分为由主张追回房屋的，不予支持。

广州张静律师多年来代理大量房产诉z讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州买房时发现卖家只是挂名人，黄埔区咨询，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，赔偿差价损失问律师，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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广州中介承诺买家垫z资赎契有效吗？

  张静律师解答：除非有证据证明买家知情并同意，否则中介的承诺对买家不产生效力。如卖家坚持要买家垫z资赎契才过户，则构成根本违约。

判z决书节选：

关于林卖家与莫买家之间的房屋买卖合同关系解除的违约责任认定问题。根据《存量房买卖合同》约定，莫买家应在房管部门出具本次交易过户受理回执当天将150000元首期楼款支付给林卖家，无证据显示莫买家承诺提前支付150000元首期楼款用于赎契，至于中介公司与林卖家的协商内容，无证据证实莫买家对此知情并同意，故林卖家与中介公司的协商内容对莫买家不具有法律约束力，故林卖家主张莫买家未依约支付150000元首期楼款用于赎契构成违约，缺乏事实依据，本院不予采纳。

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