广州越秀区咨询-房屋买卖合同律师-开发商违约能退房吗

广州购房者逾期***购房款，超过一年了开发商还能解除合同吗？

  张静律师解答：不能了。如符合解除合同的条件，应在一年内提出。如下面这个案件，就认定开发商已超出一年的解除权期间，解除权消灭。

书节选：

本案争议焦点为，德某公司是否有权解除案涉《买卖合同》。对此，本院分析如下：

经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，哪些情况能解除合同，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

本案中，首先，案涉《买卖合同》虽并非房地产开发企业作为出卖人的房屋买卖合同，预售许可证规定咨询，但系德某公司从房地产开发企业购入再向田某出售，且标的物亦为商业用途的商铺，故同。自合同签署至德某公司提起本案，广州越秀区咨询，已远远超过《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，故即使其曾享有合同解除权，现该权利也因逾期未行使而消灭。综上所述，德某公司要求解除涉案《买卖合同》的请求不能成立，本院依法不予支持。

相关规定：《合同法》百二十四条　本法分则或者其他***没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他***相类似的规定。

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广州签订房屋买卖合同后又退房款，还需要起诉解除合同吗？

  张静律师解答：如果双方已经谈妥解除合同，并已开始履行，则视为合同已经解除，请求不用再写解除合同。如下面这个案件，就认为合同已经解除，驳回了原告要求解除合同的诉请。

书节选：

认为：梅某与华某公司签订的《商贸中心合约书》合法有效。之后1999年5月31日，华某公司将已收取的购房款中的20000元返还给梅某，并承诺返还余下款项。因此，梅某与华某公司之间实际上已经解除《商贸中心合约书》。且华某公司也确认尚欠梅某余款64000元未付，因此，梅某与华某公司之间基于合同已经解除所产生的是华某公司返还购房款余款64000元的******关系。同时，在梅某与华某公司的《收据》中注明返还金额按票结算为准，即双方在解除合同时候并无违约金和违约责任的负担。综上，在梅某与华某公司已经解除《商贸中心合约书》的情况下，不存在梅某又将合同权利义务转移给赖某的基础。故梅某与赖某之间应是***转移，而不是《商贸中心合约书》合同权利义务的转移。故赖某要求解除梅某与华某公司签订的《商贸中心合约书》并依据《商贸中心合约书》要求华某公司承担违约责任及***的请求，理据不足，不予支持。

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广州开发商双合同售楼，装修合同属于房屋买卖合同的部分吗？

    张静律师解答：属于，《房屋装修协议书》与《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以，《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

书节选：

关于涉案《房屋装修协议书》的性质问题，本院认为，根据《房屋装修协议书》第三条的装修款计付方式及第六条的房屋交付条件等合同内容，开发商违约能退房吗，可以看出装修款是否交付直接影响涉案房屋的交付，购房者若仅***《商品房买卖合同》约定的购房款并不能使对方交付房屋，购房款的交付只是上某公司直接代购房者收楼并在收楼后进屋装修的条件，只有购房者按约定再交付了装修款，上某公司才会交付房屋给购房者，这表明购房者交付了购房款加上装修款之后才能获得房屋的交付。房屋的交付是售房者的主要义务，购房款的交付是购房者的主要义务，而本案售房者万某公司交付房屋的主要义务被《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》分割规定，同样，购房者交付购房款的主要义务亦被分割规定在《房屋装修协议书》和《商品房买卖合同》之中，涉案《房屋装修协议书》并非单纯的装修协议，其中的部分内容应属于房屋买卖合同的房屋交付内容，其与涉案的《商品房买卖合同》共同构成了房屋买卖双方的主要权利义务内容的购房协议，所以，涉案《房屋装修协议书》实质上具有部分房屋买卖协议的性质。

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