开发商变更规划咨询-广州南沙区咨询-商品房买卖***律师

广州签订房屋买卖合同后又退房款，还需要起诉解除合同吗？

  张静律师解答：如果双方已经谈妥解除合同，并已开始履行，则视为合同已经解除，请求不用再写解除合同。如下面这个案件，就认为合同已经解除，驳回了原告要求解除合同的诉请。

书节选：

认为：梅某与华某公司签订的《商贸中心合约书》合法有效。之后1999年5月31日，华某公司将已收取的购房款中的20000元返还给梅某，并承诺返还余下款项。因此，梅某与华某公司之间实际上已经解除《商贸中心合约书》。且华某公司也确认尚欠梅某余款64000元未付，因此，梅某与华某公司之间基于合同已经解除所产生的是华某公司返还购房款余款64000元的******关系。同时，在梅某与华某公司的《收据》中注明返还金额按票结算为准，即双方在解除合同时候并无违约金和违约责任的负担。综上，在梅某与华某公司已经解除《商贸中心合约书》的情况下，不存在梅某又将合同权利义务转移给赖某的基础。故梅某与赖某之间应是***转移，而不是《商贸中心合约书》合同权利义务的转移。故赖某要求解除梅某与华某公司签订的《商贸中心合约书》并依据《商贸中心合约书》要求华某公司承担违约责任及***的请求，理据不足，不予支持。

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广州购房人逾期付款，开发商能解除合同吗？

  张静律师解答：买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民z法z院不予支持。

判z决书节选：

虽然《某华庭装修合同》约定在叶买家未能按期***购房款和装修款，逾期超过30天后，宝某公司有权解除《商品房买卖合同》《某华庭装修合同》。但《z高人民z法z院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第三十六条第z一款规定:买受人已经***标的物总价款的百分之七十五以上，买公寓买商铺***咨询，出卖人主张取回标的物的，人民z法z院不予支持。在叶买家已经***百分之七十五以上购房款，履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务的情况下，开发商延期交楼咨询，法z院认为宝某公司与叶买家之间的房屋买卖合同不解除为宜，并对宝某公司提出解除合同为基础的相关诉z讼请求均不予支持。

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广州商品房买卖合同约定绿地、露台等共有部分赠送给业主有效吗？

  张静律师解答：将业主共有的面积赠送给某个业主的约定无效。

相关法条：

《广东省人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十一条：商品房买卖合同违反规划，约定将业主共有的绿地、空地、露台等赠与买受人或者由买受人，或者约定出卖人利用建筑物共有部分的，属于违反物权法第七十条、七十六条的规定，应当认定该约定无效。

《物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十六条 下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)业主委z员会或者更换业主委z员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，开发商变更规划咨询，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

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