广州仅签订了认购书能起诉过户吗？
张静律师解答：不能。仅签订了商品房认购书，一方不肯继续履行合同的情况下，另一方只能起诉按照认购书的约定赔偿，如双倍返还定金，不能起诉要求签订商品房买卖合同或办理网签。
书节选：
关于沈某诉请城某公司与其签订《商品房买卖合同》，协助其办理网签及不动产产权证，并将不动产权证交付给沈某，能否成立。《高人民关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，涉案《认购书》仅约定交易房屋的房号、面积、价格、付款方式，但对于交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、面积差异的处理方式、办理产权登记的有关事宜等并无约定，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《认购书》不应认定为商品房买卖合同，而仍属于预约合同的性质。涉案《认购书》仅为预约合同，而网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴，在城某公司不主动履行自身权利的情况下，无权予以干涉，无权强行要求双方缔约，沈某诉请要求城某公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，依据不足，本院不予支持。沈某、城某公司尚未签订商品房买卖合同，对于如何、何时未作约定，沈某要求城某公司协助其办理及交付不动产权证，理据不足，本院不予支持。
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广州开发商逾期交房，买家要解除合同必须先催告吗？
张静律师解答：是的，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人可以请求解除合同。如下面这个案件，买家虽然发函进行了催告，但只给了开发商5天交房时间，一审认为时间太短，应至少为3个月，遂买家不能解除合同。二审认为，虽然催告时间不足3个月，但开发商实际上过了个5月才通知收楼，已超过3个月合理期限，改判买家有权解除合同，并要求房款10%违约金。
书节选：
本案二审需要处理的问题是:如何认定洪某本案主张的法定解除权行使效果。依长某公司与洪某2016年12月21日所签涉案商品房预售合同的约定，长某公司应于2019年6月30日前将符合交付标准的房屋交付给洪某，按期交付房屋是长某公司的主要合同义务。洪某在长某公司逾期交房后的2020年7月7日向长某公司发出《催告函》，催告长某公司在收到函件的5日内履行交付房屋的合同义务。根据《人民关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第十五条款的规定，出卖人迟延交付房屋，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商违约能退房吗，买受人可以请求解除合同。本案洪某催告长某公司履行交付房屋的期限与解释三个月的规定，并不相符，一审于2020年9月8日作出时认定洪某于2020年7月22日即提起本案要求解除合同，未给予合理期限，不支持洪某所提请求，并非没有依据。有鉴于此，洪某应自行承担本案一审案件受理费。
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广州退款时主张商品房预售合同为格式条款，显示公平可行吗？
张静律师解答：不可行。一般以这种理由起诉的，都极易败诉。成年人应当对自己的行为负责，况且如果违约金约定不对等，可以请求法z院调整，开发商违规销售咨询，并不构成解除合同的理由。
判z决书节选：
关于附件补充协议中双方存在争议的条款的效力。罗某、韩某诉称《广州市商品房买卖合同(预售)》补充协议第二条第四款属于加重对方责任、减轻自身责任的格式条款应属无效，银某公司认为上述条款是双方的真实意思表示，合法有效。针对上述争议，法z院将从以下两方面予以认定:首先，商品房预售合同及其附件均有罗某、韩某的签名及加按予以确认。罗某、韩某作为完全民事行为能力人，在签署该补充协议之前，对该协议内容、条款是否真实、合理负有审慎注意义务，理应对自己的行为性质及应承担的责任有合理的认知与判断。其次，广州萝岗区咨询，罗某、韩某诉请认为补充协议第二条第四款为无效条款的理由为上述条款约定的罗某、韩某违约的情况下与银某公司违约的情况下所承担的解除合同违约责任及行使解除权的条件不同，即罗某、韩某违约的情况下，银某公司行使解除权的，罗某、韩某须承担总房款的20%的违约金，借名买房争议咨询，而银某公司违约罗某、韩某行使解除权的，银某公司承担的解除合同违约金总数为已付购房款的5%且解除权需在15天内行使。根据《合同法》的规定，如罗某、韩某认为其在自身违约的情况下承担的违约金总房款的20%过高，可根据银某公司的损失情况，申请予以调低，反之如罗某、韩某认为银某公司在违约的情况下合同中约定的违约金不足以弥补自身的损失，则罗某、韩某亦可根据自身的实际损失主张对该违约金予以调高。同时，上述关于约定解除权行使期限的内容亦不存在违反《合同法》第四十条规定的情形。因此，罗某、韩某与银某公司签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》及其附件，均为双方当事人的真实意思表示，双方均应严格按照合同约定履行义务。
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