无形资产评估选哪家_无形资产评估_新安***会计师事务所

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：无形资产评估机构，固定资产评估收费，个人资产评估***机构，企业资产评估费用，企业资产评估机构等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。

商业房地产常用的估价方法

根据《房地产估价规范》，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，无形资产评估选哪家，应选用收益法。为准确评估商业房地产的价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。

1、比较法

商业房地产的转售转租比例比较频繁，特别是小型商铺更是如此，较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，比较法是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用比较法进行租金的测算。

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地等。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数

2、收益法

商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价***常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其主要的工作是测算是商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。

折旧的概述

（1）折旧的概念

固定资产折旧就是在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。

有同学不明白，为什么固定资产要计提折旧呢？

首先固定资产是用来生产产品的，也是有生产成本的。固定资产的价值就是它的成本，需要计入到产品的成本中去。我们通过计提折旧的方法将固定资产的成本分期摊销。

如果在购买时直接全部摊销，则当年费用很高，利润减少，而以后年度利润高估。这都是会计所不允许的。

（2）影响因素

A 固定资产原价，是指固定资产的原价

B 预计净残值

C 固定资产减值准备

D 固定资产使用寿命

（3）计提折旧的范围

除以情况外，无形资产评估选哪家，企业应当对所有固定资产计提折旧：

第1，已提足折旧仍继续使用的固定资产；

第二，单独计价入账的土地

第三，改扩建期的固定资产不计提折旧

还应注意的三点：

第1，固定资产应当按月计提，当月增加的，当月不计提折旧；当月1减少的，当月仍提。

第二，提前报废的固定资产，不再计提折旧

第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应按估计价值确定其成本并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：广州二手设备价格评估，机械设备项目评估收费标准，环保节能设备评估报价，国产机器设备评估报价，机器设备价值评估公司等等。欢迎惠顾！

无形资产的概述
　　1.含义
　　无形资产是指没有实物形态，但能被所有者占有、使用并带来经济效益的资产。企业的无形资产下要包括商标权、专有技术、企业文化、企业形象等等。无形资产按是否属于技术性资产可分为技术性与非技术性无形资产。而技术型无形资产，是指含有技术内容的无形资产。它是由直接载体或间接载体来展现的技术产品或商品、智能形态的技术成果和其他与技术相关的***构成。
　　2.特点
　　无形资产具有以下特征：一是依附性，无形资产往往本身不能单独创造价值，需要依赖有形资产而发挥作用。二是增值性，无形资产能给企业带来强大的增值功能，这就是微软无形资产价值远远高于其有形资产的原因。三是交易性。无形资产有其价值性和增值性，因而具有交易性，正是因为交易性的存在，无形资产评估选哪家，才有了无形资产评估的需求。

房地产***资产是资产权利的***，而不是资产本身的***
所谓资产的***，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的***也是有一定期限的，在一定期限内，你***的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷1款时间内还清所***的贷1款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷1款，这时***才有权利处理你的***房地产用来回收贷1款。因此，在***期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在***期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于***状态，你不能再进行转让或二次***。所以，***期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资1租赁，其产权是渐变式过渡。
房地产***资产评估终1极目的是为了“贷1款安全回收”，而不是“***物的回收或变现”
无论***贷1款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷1款人能按期偿还所贷1款项，不是***终因贷1款人无力偿还贷1款而把房地产直接转移给***或是资金提供者。***作为***机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。***或资金提供者更希望贷1款人能按期还清本金和***，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。

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明确资产评估方法 区分法定和非1法定评估业务

第1，完善了***环节的执业规范，规定了资产评估基本程序及其履行要求，规范了资产评估报告的内容及披露要求，明确了资产评估工作底稿和档案的内容及管理要求。
　　第二，落实细化了资产评估法的要求：一是夯实资产评估机构内部审核程序，规定资产评估***人员编制初步资产评估报告，经资产评估机构内部审核后，出具资产评估报告。二是明确资产评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法，呼应了资产评估法关于评估方法的选择要求，为通过制定具体准则指导和规范评估方法的选择预留了空间。三是区分法定和非1法定资产评估业务，按照资产评估法的规定对资产评估业务承办、资产评估报告签章和资产评估档案保存等做出了明确规定。
　　第三，明确规范了资产评估报告的使用限制：一是规定资产评估报告使用范围，明确委托人或者其他资产评估报告使用人未按照***、行政***规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估***人员不承担责任。二是报告使用人限定为委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和***、行政***规定的资产评估报告使用人，明确其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。三是资产评估报告使用人应当正确理解评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

企业价值评估对象

企业价值评估的一般对象是企业整体的经济价值。

(一)企业的整体价值

1.整体不是各部分的简单相加。

2.整体价值来源于要素的结合方式。

3.部分只有在整体中才能体现出其价值。

4.整体价值只有在运行中才能体现出来。

(二)企业的经济价值

经济价值是指一项资产的公平市场价值，通常用该资产所产生的未来现金流量的现值来计量。

需要注意的问题:

1.区分会计价值与经济价值。

2.区分现时市场价格与公平市场价值。

现时市场价格可能是公平的，也可能是不公平的。

(三)企业整体经济价值的类别

1.实体价值与***价值。

2.持续经营价值与***价值。

3.少数***价值与控***价值。