广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：房地产价格评估机构，房地产土地评估费用，房地产评估怎么收费，***资产评估公司，房地产土地评估公司等等。欢迎惠顾！
无形资产与有形资产概念区分及常用的评估方法
根据中国加入WTO后与国际社会接轨后的现代企业经营实践来看：企业所获取的利润，不仅要依靠有形资产创造的加工利润或有形资产商品的贸易利润，更要依赖以知识形态存在的专利、商标权、技术秘密以及多种因素综合形成的商誉等无形资产所创造的利润，这些利润是高于行业平均水平的超额利润。
但是，在进行运用合理的评估方法进行科学的评估之前，我们必须对无形资产的无形性和涵盖面有一个全1面的认识：无形资产的无形性体现在两个方面：（1）不具有实物形态，如商标权、专利权、特许经营权、商誉等，而土地、房屋、机器设备、存货等有形资产则具有实物形态，因此，是否具有实物形态是无形资产区别于有形资产的***直接特征。（2）无形资产在生产经营过程中发挥的作用也具有无形性。因其在整个生产和运作过程中，并不能直接产生直观的价值，只能用一些特殊的方式，将其“功能”转化到有形固定资产中去。而有形固定资产在生产经营过程中可以使劳动对象发生物理变化或化学变化，番禺机械设备评估价格，如通过对劳动对象的切削、铸造、传导、组装等，生产出有特定形状、颜色、气味及内在品质的产品，能使人直接感觉到有形固定资产在生产经营过程中发挥的作用。
可见，“有形”资产和“无形”资产的划分，是不以有无实物形态做为绝1对标准的。其区别的核心是由无形资产与有形资产的本质区别决定的，番禺机械设备评估价格，即非实体，可垄断不可替代等。因此应在无形资产评估中选取适当的方法，目前，我国评估行业普遍采用的是重置成本法、收益现值法、现行市价法这三种方法。
房屋评估费用是什么？
房屋评估是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房屋价格因素的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房屋评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
房屋评估费用就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。房屋评估价由评估房屋评估具有***性、技术性、复杂性，它是科学、艺术和经验三者的结合。评估业与寻常百姓的生活密切相关，常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，二手房估价作为房屋置换前期的重要环节，也受到广泛关注。
房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种制房屋进行交易、互换、***、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、***或以房抵债、入股、等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：资产评估审核保证，公司资产如何评估，公司资产价值评，***资产评估价格，资产评估服务收费等等。欢迎惠顾！
商业房地产估价中的技术难点
商业房地产估价在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以***贷1款为目的的商业房地产进行估价的技术难点进行简要说明。
1、出租型商业房地产估价
出租型商业房地产的***者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、***市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。
采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期外两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁合同中的租金明显过高或过低时，在以***评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，则应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业房地产价值非常重要。
***性房地产的特征与范围
一、***性房地产的定义：***性房地产，是指为 赚取租金 或 资本增值 ，或 两者兼有而持有的房地产。***性房地产应当能够单独计量和出售。
二、***性房地产的范围
1、已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
2、持有并准备增值后转让 的土地使用权
3、已出租的建筑物：是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物； 1、以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于***性房地产； 2、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为***性房地产。
【提示】下列各项不属于***性房地产： 1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。2、作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于***性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为***性房地产。
广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：无形资产评估机构，固定资产评估收费，个人资产评估***机构，企业资产评估费用，番禺机械设备评估价格，企业资产评估机构等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。
商业房地产常用的估价方法
根据《房地产估价规范》，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。为准确评估商业房地产的价值，基于商业房地产的收益性特点，在商业房地产交易比较活跃的地方，目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。
1、比较法
商业房地产的转售转租比例比较频繁，机械设备评估，特别是小型商铺更是如此，较易获得比较实例，所以在商业房地产估价时，比较法是一种常用方法。另外，在用收益法评估商业房地产的客观租金时，也可用比较法进行租金的测算。
比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，如住宅、特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地等。
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况修正系数
2、收益法
商业房地产的价值体现在其获取收益能力的大小上，所以收益法是商业房地产估价***常用的方法之一，它是以预期收益原理为基础，预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。其主要的工作是测算是商业房地产的净收益、收益年限和收益率，在具体操作过程中要根据不同商业业态、类型区别对待。
折旧的概述
（1）折旧的概念
固定资产折旧就是在固定资产使用寿命内，按照确定的方法对应计折旧额进行系统分摊。
有同学不明白，为什么固定资产要计提折旧呢？
首先固定资产是用来生产产品的，也是有生产成本的。固定资产的价值就是它的成本，需要计入到产品的成本中去。我们通过计提折旧的方法将固定资产的成本分期摊销。
如果在购买时直接全部摊销，则当年费用很高，利润减少，而以后年度利润高估。这都是会计所不允许的。
（2）影响因素
A 固定资产原价，是指固定资产的原价
B 预计净残值
C 固定资产减值准备
D 固定资产使用寿命
（3）计提折旧的范围
除以情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
第1，已提足折旧仍继续使用的固定资产；
第二，单独计价入账的土地
第三，改扩建期的固定资产不计提折旧
还应注意的三点：
第1，固定资产应当按月计提，当月增加的，当月不计提折旧；当月1减少的，当月仍提。
第二，提前报废的固定资产，不再计提折旧
第三，已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应按估计价值确定其成本并计提折旧；待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。
机械设备评估、新安会计师***放心、番禺机械设备评估价格由广州天河新安会计师事务所提供。机械设备评估、新安会计师***放心、番禺机械设备评估价格是广州天河新安会计师事务所（）今年全新升级推出的，以上图片仅供参考，请您拨打本页面或图片上的联系电话，索取联系人：王经理。同时本公司（）还是***从事公司资产评估报告，汽车资产评估，固定资产评估的厂家，欢迎来电咨询。
