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[评估报告]资产评估的意义
[评估报告]在一个拥有健全市场机制、完备***体系、良好社会保障环境的社会经济中，企业进行资产重组可以壮大自身实力，实现社会资源优化配置，提高经济运行效率。
(1)与企业自身积累相比，企业并购能够在短期内迅速实现生产集中和经营规模化;
(2)有利于减少同一产品的行业内过度竞争，提高产业***效率;
(3)与新建一个企业相比，企业购并可以减少资本支出;
(4)有利于调整产品结构，加强优势淘汰劣势产品，固定资产评估公司哪家便宜，加强支柱产业形成，促进产品结构的调整；
(5)可以实现企业资本结构的优化，在***产业政策指导下，可以实现国有资产的战略性重组，使国有资本的行业分布更为合理。
企业价值评估意义
企业价值评估是指把一个企业作为一个有机整体，依据其整体获利能力，并充分考虑影响企业获利能力诸因素，对其整体资产公允市场价值进行的综合性评估。作为整体资产的企业往往并不是所有单项资产的简单累加，而是在一定***管理下按照生产经营中经济与技术逻辑关系形成的资产有机结合体。价值评估对企业并购的意义主要体现在三个方面:
(1)从并购程序看，一般分为目标选择与评估、准备计划、分开或协议并购实施三个阶段，其中目标选择与评估是并购活动的首要基本环节，而目标评估的核心内容是价值评估，这是决定并购活动是否可行的先决条件;
(2)从并购动机上看，并购企业一般是为获得管理、经营、财务上的协同效应，实现战略目标等，但在理论上只要价格合理，交易是可以成交的，因此双方对标的的价值评估是决定是否成交的基础，也是谈判的焦点;
(3)从***者角度看，要并购企业交易价值有利于己方，但由于双方***者信息掌握不充分，或者主观认识上存在偏差，因此，在并购过程中，需要对并购企业自身、目标企业及并购后的联合企业进行价值评估，三者既各自***，又相互联系，缺一不可，共同构成了并购中的企业价值评估，对并购决策的成功起着至关重要的作用。
广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：房地产资产评估，房地产资产评估价格，房地产评估哪家***，房地产土地资产评估，房地产评估收费等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。
我国无形资产的评估中存在的问题及对策
目前，无形资产评估的基本方法主要有：收益法、成本法和市场法。从文献来看，以成本摊销为目的的评估通常采用成本法；以***转让为目的的评估通常采用收益法。
我国无形资产评估于起步比较晚，在很多方面都还不成熟，佛山固定资产评估，如无形资产界定不清，评估标准不规范，而且忽视了其很多隐性的长期效益，导致评估结果不准确，加大了信息使用者得不信任感。
具体来看目前我国无形资产评估中需要解以下一些问题：
1.分清无形资产评估与科技评估
如今科技是第1生产力，科技成果的转化能力直接地影响***或区域经济水平和发展速度。在实际运作中，有人往往将科技评估和无形资产评估相混淆，甚至等同。事实上，尽管二者有一定的联系，但仍有较大的区别。
从内涵上看，科技评估就要比无形资产评估更为丰富，它包含了与科技有关的所有行为的评估。无形资产评估只是对企业所拥有的能为其带来额外受益的非实体资产的评估。而且在评估方法上无形资产评估也没有科技评估涉及的范围广，而且它是在三大资产评估假设上建立起来的，所以所需的理论比较复杂。
但是从一方面来看，无形资产按是否属于技术性资产可以分为技术性无形资产和非技术性无形资产。而技术型无形资产评估是指含有技术内容的无形资产，这属于科技成果评估的范畴，而非技术型则是无形资产评估所特有的。混淆了这个部分包含的内容，正是许多人将科技评估等同于无形资产评估的错误根源。
2.弄清商标权评估的错误认识
在商标权评估过程中，有人认为只有高1档商品的商标权才值钱，固定资产评估公司哪家便宜，这是一种误解。就拿酒类商标权评估来说，五1粮液、茅1台，以及二锅头等商标权均有较高的评估值，原因就在于其均具有超额收益，只是形成超额收益的来源不一样。有的依赖较高价格，有的依赖市场占有量，有的则是依赖价格和市场占有量的共同优势。所以，导致这种错误认识的根源要归结到对收益法不全1面认识上来。
从理论上来说，收益法的应用关键在于方法应用中各项参数、经济技术指标的判断和选择。收益法应用于无形资产评估时的三个基本参数，即收益额、折现率和收益期限的确定。收益额来是指无形资产直接带来的未来收益。无形资产的有用性以至价值的大小，取决于其未来获利能力。无形资产的收益额，无论是通过分成方式获得，还是通过超额收益形式直接体现，都是由无形资产带来的。当然，某一项由***赋予保护的无形资产，如果不能产生有形资产带来收益以外的收益，那么，该项无形资产的价值就会很低甚至不值钱。所以一项商标权价值的高低，不是从收益来源来判断的。
3.弄清有关技术型无形资产评估的问题
评估技术型时应注意技术及其有效性，只有能获得超额收益或获得垄断利润的技术，才能作为评估的对象。当委托方与资产占有方非同一主体时，委托方应有资产占有方的***，方可委托评估。委托评估的范围与对象应在产权持有者实际拥有或受***保护的范围之内，评估测算时，应注意交易或转让的范围和时限。但是，由于现阶段我国在该方面的监管体制的原因，再加上评估师在技术型无形资产评估方面理论知识和实际评估经验不足，在技术型无形资产产权的有效性方面把关不严，只要委托方提供专利权和专有技术的证明，评估人员都将其作为技术型无形资产进行评估，导致将一些已经失效的技术作为技术型无形资产评估。
企业技术型无形资产的产生有自创和外购两个渠道。在实践中，一般采用收益法评估自创的技术型无形资产，而采用成本法评估外购的技术型无形资产，但是这种评估方法遗漏了外购技术的一种重要的方式－提成制付费方式。提成制付费方式能够避免一次付费方式引进技术后，因技术提前老化而导致的超额付费问题，故在实际中应用广泛。但这也不忽视这样一个问题，就是提成制付费的相关费用不能资本化，从而不符合资产定义所要求的各个要素，不作为无形资产核算。
房地产***价值评估技术路线及估价方法
作为***物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产***价值评估应遵循谨慎、保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对***物的市场价值和未来价值进行评估。***常见的几种方法如下：
完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产，是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、***场所等等。对这些具有完全产权的***物进行评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为***物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。
不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企***的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些***偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
部分（局部)房地产的评估方法
这类***房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为***物进行估价时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能***使用，***变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产1***评估就比较麻烦，要对在建***物进行全1面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工1程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的***价值，不舍拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。
广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营广州房地产交易评估公司，房地产课税评估服务收费，房地产评估事务所，房地产的资产评估报告，企业品牌资产评估等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。
基于不同价值类型的评估方法的选择
我们在大部分实际案例中可以看到，许多案例都直接选取了市场价值为被评估对象的价值类 型，但是仍就有个别的市场以外的价值类型存在，这就会影响我们对评估方法的选取。不同 的价值类型会影响被评估对象的***终的评估值。所以在不同的价值类型下如何选取比较适当 的评估方法对评估对象进行评估，需要我们进一步去探讨。?
3.1 市场价值类型与评估方法
从一般来说，对于市场价值类型，我们一般都选取市场法或者成本法进行评估。有的时候我 们需要结合评估目的来看，如果对于一个在用而且是通用的机器设备来说，委托方想要把该 设备进行转让，这时我们就需要用市场法来进行评估。因为对于通用的设备来说，它所存在 的公开市场比较活跃，可选的参照物比较多，而且根据相似的规格型号，我们也以对评估对 象进行价格***，选取一些因素进行调整。而对于一些专用设备，比如说某单位专为该项目 从厂家定购的特殊设备，这样我们就不好用市场法来对其进行评估了，应选择成本法。尽管 成本法的计算量比较大，但是这样可以比较真实的反应出评估对象的实体价值以及各种损耗 。?
3.2 ***价值与评估方法
***价值是指评估对象对于具有明确***目标的特定***者或某一类***者所具有的价值。 ***方需要对自己的机电设备进行评估，得出的评估值可以作为一个参考来展望该资产在未 来的***中可以获得的利润，所以我们当然选取收益法作为主要的评估方法。因为收益法可 以对评估对象的未来收益进行预测，而且可以为委托方提供一些可靠的意见和建议。毕竟机 电设备在充分发挥作用大的情况下可以创造不小的利润。其他两种方法显然没有这样的优势 ，市场法立足于现在，成本法立足于过去，这两种方法所计算出的评估值在大多数情况下仅 仅是作为收益法计算出的评估值的一个参考，其计算出的评估值往往要低于收益法所计算出 的评估值。如果评估师用市场法或成本法对该***资产进行评估的话，委托方一定不愿意看 到自己的资产被低估了，这样不仅仅会影响委托方的***意向，而且还会对项目造成一定的 影响。所以在大多数情况下，还是采取收益法对确定为***价值的评估对象进行评估。
3.3 ***价值与评估方法
***价值是指以评估对象处于***出售、快1速变现或其他非正常市场条件为依据判断的资产 价值估计数额。机器设备在强制***条件下所实现的价值成为***价值，是一种带有强制条 件的变现价值。对于***价值，我们的首1选是成本法。因为成本法所计算出的评估值是对机 电设备成本和损耗的合计。因为考虑到设备需要快速变1现，所以很多设备的值都是偏低的。 在***价值下，尽管有些委托方会要求尽量把设备的评估值评的高一些，可以多回收些资金 ，但是我们还是要以快速1变现作为主导，是设备尽快能出手，所以评估值不会很高。而不选 择市场法是因为该价值类型下要求的是快速1变现，无法从市场上找到类似的参照物；而不选 择收益法的原因是收益法要求设备在持续使用的条件下进行评估，而***价值是要求快速1变 现，固定资产评估公司哪家便宜，所以不选择收益法。
在不同的价值类型下，要仔细考虑评估方法的选取。选取正确了，在评估过程中不仅仅会起 到事半功倍的效果，而且评估值的准确度也会提升；相反评估方法选择不正确，则会在评估 中遇到不少的问题需要更仔细的考察，不仅会拖慢评估的进程，而且也会在一定程度上影响 评估值。收益法、成本法和市场法这三种资产评估方法各有特点，同时又存在内在联系。在 机电设备评估中，由于评估目的、适用的价值类型、评估对象、可收集到的数据信息资料及 主要经济技术参数等不同，应该选择恰当的评估方法。但这些评估方法都只是一种手段，共 同目标都是获得客观的、令人信服的资产评估值。
机器设备评估的基本方法是什么？
（1）成本法：基本公式：评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
适用范围：从评估资产的效率和合理性角度出发A 持续适用假设前提下的机器设备评估B 一般不适宜评估非续用状态下的机器设备。
重置成本的测算：评估中要根据取得评估目的所要求状态下机器设备需花费的全部费用来决定重置成本。由于设备取得的方式和渠道不同，其重置成本的构成及数额也不同。
重置成本：一般指在效用上与被评估设备***接近的类似新设备的现行购置成本，即更新重置成本。重置成本由设备的直接费用和间接费用组成。
直接费用指设备的购置价或建造价，以及运杂费、安装调试费和必要的配套费用。
间接费用指为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本，以及人员培训费用等。
实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值将在五部分详细讲解。
（2）市场法：在市场经济和市场发育比较完善的***和地区，运用市场法比较普遍，具体做法是：通过对市场近期同类设备或类似设备的成交价或报价进行分析、对比，调整获取被评估设备的评估值。
基本步骤：
A明确鉴定被评估对象主要包括设备类别、名称、规格型号、购置时间、生产厂家、设备性能、技术状况等
B选择参照物***重要的是选择的参照物具有可比性。确定基本因素具有可比性，确认其成交价具有代表性和合理性，才可以作为参照物。在条件允许的情况下，***1好有多个参照物。
C选择适当的方法估算比准价值具体的方法有：直接比较法、相似类比法和市价折余法等直接比较法：是利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备直接对比、调整得出评估值的方法。
相似类比法：是利用与评估对象相似的且在市场已成交的设备的交易资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法。
市价折余法：利用市场上与评估设备相同或相似设备的全新价格，根据评估对象的现时状态，凭借对市场行情的把握和经验，对全新设备价格进行打折估算出评估对象价值的方法。
D确定评估结果。
（3）收益法：运用收益法进行设备评估的前提是该资产具有***的生产能力和获利能力。就单台设备而言，大部分不具备***获利的能力。因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线以及可以单独作业的车辆等可以采取收益法评估。
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