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无形资产与有形资产概念区分及常用的评估方法
根据中国加入WTO后与国际社会接轨后的现代企业经营实践来看：企业所获取的利润，不仅要依靠有形资产创造的加工利润或有形资产商品的贸易利润，更要依赖以知识形态存在的专利、商标权、技术秘密以及多种因素综合形成的商誉等无形资产所创造的利润，这些利润是高于行业平均水平的超额利润。
但是，在进行运用合理的评估方法进行科学的评估之前，我们必须对无形资产的无形性和涵盖面有一个全1面的认识：无形资产的无形性体现在两个方面：（1）不具有实物形态，如商标权、专利权、特许经营权、商誉等，而土地、房屋、机器设备、存货等有形资产则具有实物形态，因此，是否具有实物形态是无形资产区别于有形资产的***直接特征。（2）无形资产在生产经营过程中发挥的作用也具有无形性。因其在整个生产和运作过程中，并不能直接产生直观的价值，只能用一些特殊的方式，将其“功能”转化到有形固定资产中去。而有形固定资产在生产经营过程中可以使劳动对象发生物理变化或化学变化，如通过对劳动对象的切削、铸造、传导、组装等，生产出有特定形状、颜色、气味及内在品质的产品，广州机械设备评估报价，能使人直接感觉到有形固定资产在生产经营过程中发挥的作用。
可见，“有形”资产和“无形”资产的划分，是不以有无实物形态做为绝1对标准的。其区别的核心是由无形资产与有形资产的本质区别决定的，即非实体，可垄断不可替代等。因此应在无形资产评估中选取适当的方法，目前，我国评估行业普遍采用的是重置成本法、收益现值法、现行市价法这三种方法。
房屋评估费用是什么？
房屋评估是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房屋价格因素的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，对房地产的特定权益，广州机械设备评估报价，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房屋评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。
房屋评估费用就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。房屋评估价由评估房屋评估具有***性、技术性、复杂性，它是科学、艺术和经验三者的结合。评估业与寻常百姓的生活密切相关，常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，二手房估价作为房屋置换前期的重要环节，也受到广泛关注。
房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种制房屋进行交易、互换、***、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、***或以房抵债、入股、等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
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怎样评估机械设备
市场比较法
市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系，它要能够全1面反映影响价值的因素。不全1面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。
市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。
市场比较法适用于市场发育较完善的地区，当存在有同类设备的二手设备交易市场或有较多的交易实例，是获取资产价值较为简捷的方法。但当前我国的市场经济尚在逐步健全的进程中，二手设备市场交易品种单调、频率不高，交易信息不透明，可采用案例贫乏，这限制了市场比较法在现实资产评估中的广泛运用。
采用市场比较法评估时，应注意评估的是机器设备的成交价，而不是一台持续使用的机器设备的完全重置成本，得出成交价后应加计运输费、安装调试费、设备基础费，安装调试时间较长的还应加计管理费用、资金成本等。一般用现金结算时，成交价会低，设备中哪一方运输也会影响价格。运用市场法评估不存在成新率、功能性贬值和经济性贬值等问题。
怎样评估机械设备
收益法
机器设备的价值评估也可以使用收益法，即对机器设备未来产生的净利润或净现金流量按一定的折现率折为现值，作为被评估资产的价值。基本公式如下：
P＝∑R?I／r?I
式中：P——评估值
R?I——在第i年的净收益
r?I——第i年的折现率
或：
P＝∑F?I／r?I
式中：F?I——在第i年的净现金流量
r?I——第i年的折现率
使用收益法的前提条件是：1、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；2、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
收益法的优点在于它可以充分考虑资产的各种贬值因素，并且，由于是用未来收益来衡量资产的价值，其结果较容易被***者所接受。其局限性是，大多数设备因为所预测的现金流量是由包括房屋、机器设备在内的固定资产、流动资产、土地、无形资产等整体资产带来的，很难量化到单台机器设备上。预测未来收益和确定折现率的主观因素较大，两者直接影响评估结果的准确性和可信性。
在运用收益法评估时，应注意其收益期限不能是无限期；要考虑设备的技术含量、技术进步是否有提前淘汰被评估设备的可能性。稍有疏乎即将带来风险。
鉴于以上受到收益预测的限制等因素，广州机械设备评估报价，故在评估工作中，收益法多作为一种补充法，用来确定设备的功能性贬值和经济性贬值，同时用来分析企业是否存在无形资产。
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商业房地产估价中的技术难点
商业房地产估价在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以***贷1款为目的的商业房地产进行估价的技术难点进行简要说明。
1、出租型商业房地产估价
出租型商业房地产的***者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、***市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。
采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期外两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁合同中的租金明显过高或过低时，在以***评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，则应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业房地产价值非常重要。
***性房地产的特征与范围
一、***性房地产的定义：***性房地产，是指为 赚取租金 或 资本增值 ，或 两者兼有而持有的房地产。***性房地产应当能够单独计量和出售。
二、***性房地产的范围
1、已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
2、持有并准备增值后转让 的土地使用权
3、已出租的建筑物：是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物； 1、以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于***性房地产； 2、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，萝岗机械设备评估，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为***性房地产。
【提示】下列各项不属于***性房地产： 1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。2、作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于***性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为***性房地产。
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