新安会计师事务所|花都房地产资产评估

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：机械设备资产评估公司，广州二手设备评估公司，机械设备资产评估价格，工程机械评估公司收费，机械价值评估多少钱等等。如果您的企业需要做资产评估，就找广州天河新安会计师事务所吧！

企业为什么要进行无形资产评估？

1培养品牌意识

市场经济下，许多人都已深刻认识到“知识就是财富，知识产权就是财富”。知识经济的观点之所以深入人心，客观上的评价标准之一就是其市场化的价值。在市场经济的作用下，各行各业都在想方设法对自身现有的无形资产进行挖掘、开发、整合，通过评估将各种附加值体现出来。品牌已经成为主体宣传自己，开展竞争的有力武1器。一旦疏于保护，则被觊觎者得手。

2加强品牌维护

品牌的维护比创建更加重要，对无形资产的评估价值可以在客观上说明评估对象的市场价值，但如果缺乏对其内涵的维护，就会出现品牌的市场价值和其需求背道而驰的情况。值得注意的是，无形资产的价值也不是一成不变的，会随着市场因素而发生起伏。

3知识经济的市场化要求

无形资产评估可以使无形资产有了市场价值***并使其价值不断得以发掘和提升，进而在资本扩张中成为旗帜并参与经营。将无形资产加以有效运营，还可以优化企业尤其是高新技术企业资产的构成比例，提升企业总体资产的质量。

4防止国有资产流失的必要举措

随着企业并购的不断深化，管理层收购在我国资本市场上悄然兴起。管理层收购的核心内容之一就是要对相关的无形资产进行科学评估并使其具体量化出来，以防止国有资产流失。

完善带租约限制房地产***评估价值

评估方法的建议

1.市场比较法

房地产估价本身是一种权利的估价，租约限制即是对房地产权利的限制，必须要进行修正。那么如何在市场比较法中考虑租约因素的影响呢?有两种处理方法：一是尽量选择剩余租期和租金标准相同或相近的可比实例，分别测算各可比实例和估价对象租约的影响值，以估价对象租约影响值与可比实例租约影响值的比值作为修正系数在个别因素中予以修正；二是先用市场比较法直接测算无租约限制的公开市场价值，再扣除由收益法求出的承***权益价值，即为带租约限制的房地产***价值。

2．收益法

收益法在运用过程中应注意以下问题：

第1，准确把握租约租金与客观租金之间的关系。评估人员在评估时应特别注意分辨租约租金与客观租金之间的关系，合同租金的可履行程度，如租约租金明显高于客观租金，而且履约的可能性较小，那么我们在***评估时应尽量保守，采用客观租金，而不是合同约定租金。

第二，只考虑登记的租约限制。根据《合同法》及《物权法》精神，房屋租赁合同登记备案后，该租赁权即实现了债1权向物权的转化，在后又设定***权时，即是在同一物上并设租赁权和***权两种物权的情况，目前的***处理方式是以权利设立之先后确定权利效力之优劣。

本文讨论的带租约限制的***价值评估，因此是租赁权先于***权设定，前租赁权具有对抗后***权的效力，租赁权不因***权的实现而受到影响，那么设定***权时评估***价值就应该考虑租赁权的限制。倘若房屋租赁合同没有登记，则仅具有债1权属性，虽其合法有效性并不因没有登记而受影响，但是基于产权理论，物权的效力优于债1权，因此作为担1保物权的***权其效力就应该优先于未登记的租赁权，此时的租赁权就不得对抗***权，那么设定***权时评估***价值可以不考虑租赁权的限制。

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：个人资产评估报告，资产评估报告价格，国外资产评估公司，固定资产评估多少钱，国1家级资产评估公司等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。

品牌资产评估的意义

（一）品牌资产的评估可协调信息不对称
基于企业角度而言，消费者是市场交易中相对的弱势群体，因而有效保护消费者的合法权益使保证市场秩序的关键环节。而消费者处于弱势地位，主要是因为经济活动过程中信息不对称问题导致的，企业产品在设计和销售时，企业不仅掌握产品生产核心技术，而且产品的成本并不会对外公布，所以企业拥有技术与成本关键要素，通常消费者难以获取这些信息。即便商家通过产品说明的模式或者是利用广告方式透露部分技术、成本信息，一些消费者也不具备识别能力。消费者与企业间存在的信息不对称问题，导致消费者自身销售行为相对保守，使其选择知名品牌，以求降低购买风险。大部分消费者都确信，著1名品牌的用户量就多，产品技术与成本受到更多的人监督，很少存在商业欺诈行为。同时消费者还确信，大多人信赖的品牌，产品技术一定要过硬的，而且也货真价实。品牌的资产评估获取结果就是消费者评判品牌的依据。对此，针对消费者而言，品牌资产的评估可发挥协调信息不对称的功能。

（二）品牌***
品牌***主要指***人员把自己具有或者是代理的商标等通过合同的方式授予被***者应用，且被***者依据合同内容具体规定从事相关的经营活动，然后向***者***一定费用，也就是权利金。另外，***者提供人员培训与***设计以及经营管理等有关方面的指导、帮助[2]。利用品牌***，可使企业得到权利金，使品牌无形资产转变为有形价值，获取1现金收益，实现共赢的目的。例如立鼎国际有限公司，在取得迪士尼公司的***许可后，可生产与销售糖果产品与玩具。此种情况下，立鼎有限公司就可以正常销售其生产的产品，而迪士尼公司也能够得到品牌***相应的权利金。另外，具备品牌资产的企业在品牌***的过程中一定要应用适度原则，合理选取被***商。主要是因为***的泛滥会造成企业品牌严重受损，从而影响企业长远发展。

（三）品牌资产的评估推动产业持续发展
品牌资产的评估能够改进资产评估行业，开拓资产评估的新领域。基于经济体系转型背景下，我国企业的大规模改组与改制，加大了经济对外开放的范围，但是也造成资产大幅度流动，推动资产评估行业的快速发展，其也是我国市场经济体系发展下的必然现象。近些年的发展，我国资产评估行业虽然取得一定成果，可是依然存在许多问题，比如政出多头、评估部门与人员市场化程度不足等等。基于此种大环境下，品牌资产的评估是评估系统的主要构成部分之一，其的合理与科学评估直接影响我国评估行业的发展，而且品牌资产的合理、有效评估，以及品牌评估的不断进步与发展，可使我国资产评估深刻意识到品牌资产评估的重要性以及自身品牌管理的关键性，进而实现品牌资产评估的准确性与完善性，推动评估行业的快速发展。

***性房地产在不同模式下的税会差异

1、成本模式

对于采用成本模式进行后续计量的***性房地产在税务处理与会计处理上的差异主要为折旧政策和计提减值准备所产生的差异。

（1）折旧政策

如果企业采用的折旧政策和税法一致，则不必进行***调整；若不一致，则需对折旧额进行***调整。

（2）计提的减值准备

在成本模式下，如果***性房地产发生了减值，且企业对***性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条和第十条的规定进行***调整；如果企业没有计提减值准备，则无需进行***调整。

2、公允价值模式

对于采用公允价值模式进行后续计量的***性房地产在税务处理和会计处理上的差异主要是以下两个方面：

（1）会计准则中资产负债表日***性房地产的公允价值和账面价值之间的差异要计入当期损益，而税务上对于公允价值变动损益在计算应***所得额时不予确认，应当进行***调整。

（2）在会计准则上认定的***性房地产在税法中属于固定资产或者无形资产范畴，因此虽然在公允价值模式下会计上不计提和确认折旧，房地产开发企业整体资产评估，但是在税法上依然需要按照税***定的折旧政策计算折旧扣除，调整应***所得额。

广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，房地产开发企业整体资产评估，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：房地产价格评估机构，房地产土地评估费用，房地产评估怎么收费，***资产评估公司，房地产土地评估公司等等。欢迎惠顾！

无形资产与有形资产概念区分及常用的评估方法

根据中国加入WTO后与国际社会接轨后的现代企业经营实践来看：企业所获取的利润，不仅要依靠有形资产创造的加工利润或有形资产商品的贸易利润，更要依赖以知识形态存在的专利、商标权、技术秘密以及多种因素综合形成的商誉等无形资产所创造的利润，这些利润是高于行业平均水平的超额利润。
　　但是，在进行运用合理的评估方法进行科学的评估之前，我们必须对无形资产的无形性和涵盖面有一个全1面的认识：无形资产的无形性体现在两个方面：（1）不具有实物形态，如商标权、专利权、特许经营权、商誉等，而土地、房屋、机器设备、存货等有形资产则具有实物形态，因此，是否具有实物形态是无形资产区别于有形资产的***直接特征。（2）无形资产在生产经营过程中发挥的作用也具有无形性。因其在整个生产和运作过程中，并不能直接产生直观的价值，只能用一些特殊的方式，将其“功能”转化到有形固定资产中去。而有形固定资产在生产经营过程中可以使劳动对象发生物理变化或化学变化，如通过对劳动对象的切削、铸造、传导、组装等，生产出有特定形状、颜色、气味及内在品质的产品，能使人直接感觉到有形固定资产在生产经营过程中发挥的作用。
　　可见，“有形”资产和“无形”资产的划分，花都房地产资产评估，是不以有无实物形态做为绝1对标准的。其区别的核心是由无形资产与有形资产的本质区别决定的，即非实体，可垄断不可替代等。因此应在无形资产评估中选取适当的方法，目前，房地产开发企业整体资产评估，我国评估行业普遍采用的是重置成本法、收益现值法、现行市价法这三种方法。

房屋评估费用是什么？

房屋评估是根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房屋价格因素的基础上，结合估价经验及对影响价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。房屋评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来。

房屋评估费用就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。房屋评估价由评估房屋评估具有***性、技术性、复杂性，它是科学、艺术和经验三者的结合。评估业与寻常百姓的生活密切相关，常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣，二手房估价作为房屋置换前期的重要环节，也受到广泛关注。

房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。城镇各种制房屋进行交易、互换、***、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、***或以房抵债、入股、等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。