无形资产评估、新安***会计师、无形资产评估机构

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：房地产评估哪家好，资产房地产评估公司，房地产行业的资产评估，一级房地产评估机构，国衡土地房地产资产评估公司等等。如果您的企业需要做资产评估，就找广州天河新安会计师事务所吧！

“差额法”基本公式如下：
　　姜洁：论收益法在无形资产评估中的应用无形资产带来的超额收益(评估值)=年净利润-企业有形资产评估值×行业平均资产收益率
　　由于无形资产属于创造性劳动成果，无形资产的内涵已经远远超出了它外在的含义，其在企业会计账面的生产成本只具有象征意义，因此在评估时，应该根据无形资产的自身特点，考虑影响其价值的相关因素，无形资产评估机构，主要因素有：
　　1.无形资产的收益能力。一项无形资产的获利能力越强，证明其未来给企业带来的收益就越大，其价值就越高。
　　2.无形资产的寿命。无形资产的寿命包括法定寿命和经济寿命。有的无形资产虽然法定寿命很长，但是由于科学技术的进步，可能会在***保护期内被新技术淘汰，已经丧失了经济上的寿命，因此在评估时必须考虑这一因素。
　　3.无形资产的发展前景。影响无形资产发展前景因素主要包括企业自身的经营状态、行业的整体走势以及宏观经济环境等。
　　4.无形资产的以往交易历史情况。包括类似资产的市场价格信息、无形资产的转让方式和转让次数等。一般认为转让次数越多，竞争对手就越多，无形资产的价值就越低。
　　5.无形资产受***保护的程度。有的无形资产受***保护，有的无形资产尚未纳入***保护范围，一般来说无形资产受***保护的程度越高，其获利的稳定性就越强越持久，其价值就越高。
　　6.无形资产的市场供需状况。一是无形资产的市场需求情况；二是无形资产的适用程度。需求者越多，适用范围越大，评估值就越高。

房地产评估

1、房地产评估：房地产评估主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的房屋在某一估价目的下的现行市场价值。)房地产估价是根据特定的估价目的，和遵循公认的估价原则，按照严谨的房地产估价程序，运用科学的房地产估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算以及判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合的把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程.

在充分掌握当前土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济以及自然属性，按地产的质量、等级以及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益以及土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或者多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程.

2、土地评估：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。

土地估价的四大作用:

(一)土地估价有助于土地交易的顺利进行

(二)土地估价有助于企业***决策

(三)土地估价有助于土地市场的完善

(四)土地估价有助于土地市场管理

广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：资产评估审核保证，公司资产如何评估，公司资产价值评，***资产评估价格，资产评估服务收费等等。欢迎惠顾！

商业房地产估价中的技术难点

商业房地产估价在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以***贷1款为目的的商业房地产进行估价的技术难点进行简要说明。

1、出租型商业房地产估价

出租型商业房地产的***者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、***市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。

采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期外两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁合同中的租金明显过高或过低时，在以***评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，则应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业房地产价值非常重要。

***性房地产的特征与范围

一、***性房地产的定义：***性房地产，是指为 赚取租金 或 资本增值 ，或 两者兼有而持有的房地产。***性房地产应当能够单独计量和出售。

二、***性房地产的范围

1、已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。

2、持有并准备增值后转让 的土地使用权

3、已出租的建筑物：是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物； 1、以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于***性房地产； 2、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为***性房地产。
【提示】下列各项不属于***性房地产： 1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。2、作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于***性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为***性房地产。

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品牌资产评估方法

（一）成本法
成本法主要包含历史成本法与重置成本法，因为无形资产在投入和产出在相关性方面比较弱，其中历史成本法***应用在品牌资产的评估中。而重置成本法主要是依据品牌的资产现时，重新进行创造成本的开发，然后减去所有损耗或者是贬值有效明确品茶资产的方式。可是，重置成本法并没有考虑市场与收益要素对品牌价值的影响，目前也很少单独应用此方法评估品牌资产价值，通常仅仅作为辅助或者是参考。

（二）市场法
此种方法就是选取一个或者是多个和被评估的品牌相类似的品牌为参考物，把参考物全部交易状况和被评估的品牌作对比，然后依据有关要求针对参考物完成修正明确被评估品牌相应资产价值。可是此种方法的有效运用一定要提供公开、公正及工哦平的品牌交易平台及近期能够参比的品牌。因为市场法落实存在一定难度，参考物和其被比较指标无法收集，因而也没有普遍应用。

（三）英特品法
英国Interbrand企业是世界所公认的***著1名品牌的资产评估企业，其所推倡的英特品方法在企业品牌的资产评估中得到普遍运用，且影响深远。

通常情况下哪些资产属于***性房地产呢？

一般情况下***性房地产仅包括以下三项：

1、已出租的土地使用权

应当注意的是：

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于***性房地产。

（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，无形资产评估机构，因为不属于企业的自有资产，因此不能确认为***性房地产。

2、持有并准备增值后再转让的土地使用权

应当注意的是：持有的土地不是准备增值后转让的土地使用权，比如准备用于开发，或者按照***规定认定的闲置土地，不属于***性房地产。

3、已出租的建筑物

应当注意的是：

（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，但是以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，其不属于企业自有资产，不能确认为***性房地产。

（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承***提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为***性房地产。

这句话具体是什么意思呢？举个例子：

企业将一幢大楼对外出租做商场用，无形资产评估机构，同时提供了物业管理服务，但是企业的收入主要是租金收入，物业管理费收入相对于租金收入是很小的一部分，那么这种情况下，应当将该建筑确认为***性房地产。

假如企业将该幢大楼做为酒店进行经营，那么此时，同样为出租房间，无形资产评估，但是酒店的服务在整个业务中占据的是非常重要的部分，影响重大，因此，我们认为酒店经营，实质上是销售服务，而非出租房间。那么该资产应当确认为固定资产，而不是***性房地产。