膨润土具有强的吸湿性和膨胀性，可吸附8～15倍于自身体积的水量，体积膨胀可达数倍至30倍;在水介质中能分散成胶凝状和悬浮状，这种介质溶液具有一定的黏滞性、触变性和润滑性;有较强的阳离子交换能力;对各种气体、液体、有机物质有一定的吸附能力，吸附量可达5倍于自身的重量;它与水、泥或细沙的掺和物具有可塑性和黏结性;具有表面活性的酸性漂白土(活性白土、天然漂白土-酸性白土)能吸附有色离子。物理吸附是一种可逆的吸附过程，吸附速度与脱附速度在一定条件下呈动态平衡。
水是晶格水，又称水结构。虽然我国膨润土质量检测标准中没有胶体价格，但在许多工程中仍然很重要。在较高的温度下，晶格水只能部分或完全去除。当晶格在水中膨胀时，它失去了结合能力，变成了死泥。不同的膨润土在不同的温度下会失去粘附力。实验表明，天然钠基膨润土的***温度一般为638℃，钙基膨润土的***温度一般为316℃，人工活化钠基膨润土由于活化条件不同，***温度变化不大，但低于天然钠基膨润土。
