广州天河新安会计师事务所作为广州会计师事务所中的佼佼者，依靠人才优势，我们将积极创造市场机遇，为客户提供鉴证服务和咨询服务。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。公司主营：企业无形资产的评估，企业无形资产怎么评估，无形资产评估解决对策，无形资产价值评估公司，企业无形资产评估方式等等。欢迎惠顾！
无形资产评估评估原则
1、***性原则:有***的评估资格，***进行操作，***承担民事责任。
2、客观性原则:从实际出发，认真调查研究，固定资产评估收费，符合企业被估资产的实际选用方法和标准。
3、科学性原则:用资产评估基本原理指导操作，既符合***规范，黄埔固定资产评估，又符合国际惯例。
4.资产核实原则:对委估资产做到不减评，不漏评。
5、安全保密性原则:对知悉的技术秘密、经营秘密绝1对保密。
关于企业价值评估与企业整体资产评估的基本涵义
首先，谈谈企业价值评估。
要理解什么是企业价值评估，首先要理解什么是企业价值。
目前学术界对企业价值的涵义有不同的表述。有的认为“企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力”；[1]有的认为“企业价值并不是企业全部资产的总和，而是企业作为一个整体在未来获取收益的现值和”。[2]
上述中，第1个定义强调了企业价值是企业所具有的未来的持续获利能力；第二个定义强调了企业价值并不是企业的全部资产的总和。虽然表述不太一样，但两者都表达了相同的涵义，即企业价值与企业的未来获利能力有关，而与企业现实拥有的全部资产量没有必然的联系。由此，我们可以得出一个结论：当人们需要（如进行企业并购等经济行为）取得一个企业的未来获利能力的资料时，就需要对企业价值进行评估，这被称之为企业价值评估。影响企业未来获利能力的因素很多，比如企业的核心竞争力、企业的发展战略、企业文化、资产因素（包括资产的数量和质量）、人力资源状况（包括管理人员的素质以及员工的素质等）、产品的市场占有情况等。在这些影响因素中，有些因素是可以通过定量的方法确定（如资产的数量和质量、人力资源的数量等），有些因素则只能通过定性的方法确定（如人力资源的质量、企业的发展战略和企业文化等）。当评估人员将定量的数据和定性的数据综合起来并加以分析后，就可以作为确定被评估企业是否具有未来获利能力的基础。至于被评估企业有多大的未来获利能力，这就需要由评估师来进行评估了。由于企业价值是通过对若干定量或定性的因素加以综合分析后来确定，因此，这里所讲的企业价值，实际上是指由企业所具有的内在潜力在未来将产生的收益折现后的现实价值。由于这种价值是由企业的内在潜力所产生的价值，因此可暂且称之为“内在价值”。企业的“内在价值”与企业具体拥有的资产量以及企业的现时负债等因素有一定关系，但没有必然联系。因此，评估人员评估出的企业价值，不是企业的全部资产的总和，这个“内在价值”仅仅说明了被评估企业未来获利能力的大小。
目前国内关于企业价值评估论述比较***的文献是由中国注册资产评估协会于2004年12月30日颁发的《企业价值评估指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》）。但在该《指导意见》中，并没有对企业价值的定义加以规范。因此，笔者认为，企业价值的定义依然是以“企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力”这样的表述为宜。
关于企业价值评估的定义，在《指导意见》第三条中指出：“本指导意见所称企业价值评估，是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析、估算并发表***意见的行为和过程”。[3]
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商业房地产估价中的技术难点
商业房地产估价在总体技术方法思路上虽大体一致，但在具体技术路线的选择和处理上有各自的特点。下面对不同情况下以***贷1款为目的的商业房地产进行估价的技术难点进行简要说明。
1、出租型商业房地产估价
出租型商业房地产的***者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、***市场、社区商铺等。出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。
采用收益法关键是求取租金收益，租金的测算要区分租赁期内和租赁期外两种情况。在租赁期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，但如果租赁合同中的租金明显过高或过低时，在以***评估为目的的前提下，就应该遵循谨慎原则，不宜采用明显过高的租金而应采用正常市场租金，对于过低的租金则应采用。租期结束后，则应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用市场求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。因此是否存在租约限制对准确测算出租型商业房地产价值非常重要。
***性房地产的特征与范围
一、***性房地产的定义：***性房地产，是指为 赚取租金 或 资本增值 ，或 两者兼有而持有的房地产。***性房地产应当能够单独计量和出售。
二、***性房地产的范围
1、已出租的土地使用权 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
2、持有并准备增值后转让 的土地使用权
3、已出租的建筑物：是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物； 1、以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于***性房地产； 2、对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为***性房地产。
【提示】下列各项不属于***性房地产： 1、自用房地产即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。2、作为存货的房地产作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于***性房地产。如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为***性房地产。
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无形资产的概述
1.含义
无形资产是指没有实物形态，但能被所有者占有、使用并带来经济效益的资产。企业的无形资产下要包括商标权、专有技术、企业文化、企业形象等等。无形资产按是否属于技术性资产可分为技术性与非技术性无形资产。而技术型无形资产，是指含有技术内容的无形资产。它是由直接载体或间接载体来展现的技术产品或商品、智能形态的技术成果和其他与技术相关的***构成。
2.特点
无形资产具有以下特征：一是依附性，无形资产往往本身不能单独创造价值，需要依赖有形资产而发挥作用。二是增值性，无形资产能给企业带来强大的增值功能，这就是微软无形资产价值远远高于其有形资产的原因。三是交易性。无形资产有其价值性和增值性，固定资产评估收费，因而具有交易性，正是因为交易性的存在，才有了无形资产评估的需求。
房地产***资产是资产权利的***，而不是资产本身的***
所谓资产的***，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。房地产的***也是有一定期限的，在一定期限内，你***的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷1款时间内还清所***的贷1款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷1款，这时***才有权利处理你的***房地产用来回收贷1款。因此，在***期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在***期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于***状态，你不能再进行转让或二次***。所以，***期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资1租赁，其产权是渐变式过渡。
房地产***资产评估终1极目的是为了“贷1款安全回收”，而不是“***物的回收或变现”
无论***贷1款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷1款人能按期偿还所贷1款项，不是***终因贷1款人无力偿还贷1款而把房地产直接转移给***或是资金提供者。***作为***机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。***或资金提供者更希望贷1款人能按期还清本金和***，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。
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