具体操作程序如下：
1、原土地使用者向国土部门申请交回土地，并由原土地使用者委托双方共同认可的评估机构确定补偿价格，对原土地使用者进行补偿。
2、国土部门根据规划部门出具的原地块调整后新的用途及规划条件，在综合考虑***公布的土地出让金标准、土地成本、市场教育参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上，经规划、国土、财政、门集体会审确定土地出让起始价，并由土地交易机构依法***招拍挂出让。
3、经招拍挂出让后产生新的土地使用者。新的土地使用者与土地交易机构签订成交确认书，并与国土部门签订土地出让合同，按合同约定缴纳土地出让价款。
4、土地使用者按土地出让合同缴清全部土地出让价款后，办理土地使用权证
工业用地，现在想把他转为商业用地，想问下如何进行土地审批？
改变国有土地建设用途审批
办事程序
申请、受理、审查、审批
申报材料
1、申请
2、原国有土地使用权证书
3、规划部门同意改变用途的书面意见
4、规划红线图
5、勘测定界图
6、地价评估报告
7、其它相关材料
承诺时限
1、自受理之日起20工作日内；
2、原划拨用地用途改变为经营性用地，须纳入收储范围，按招拍挂方式供地。
工业用地分类有哪些啊？
一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等(对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业)
二类：食品工业、制造工业、纺织工业等(对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业)
三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等(对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业)
我国土地包括两种所有制形式，种是国有土地，第二种是集体土地（村民集体所有的土地）
需要进行商业开发、建设的，都是国有土地，所谓的，就是将集体土地征用为国有土地。
国有土地再向下细分，包括用地、商业用地、工业用地和居民居住用地。
工业用地也是可以办理***的，但是需要满足办理***的条件的才能受理，一些工业用地还可以转为其他用途的用地，这也可以成为办理***的另一种途径。
***实行土地用途管制制度，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅。改变土地用途必须取得出让方和市、县城市规划行政主管部门的同意，并按程序办理相关手续。未经相关程序变更土地用途建设住宅的行为属于行为。在工业用地上建设和销售的住宅属于建筑。
