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机器设备评估三大方法

成本法、市场法和收益法是资产评估的三种基本评估方法，这三种评估方法也同样适用于机 器设备评估。

1.1.1 成本法。成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将 重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方法。?

根据替代性原则，在进行资产交易时，购买者所愿意***的价格不会超过按市场标准重新购 置或构建该项资产所付出的成本。如果被评估对象是一台全新的设备或一条全新的生产线，广州房地产资产评估代理， 则被评估对象的价值为他的重置成本。如果被评估设备已经使用过，则应该从重置成本中扣 减在使用过程中因自然磨损技术进步或外部经济环境导致的各种贬值。其公式为：评估值= 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。

1.1.2 市场法。市场法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价 值的一种方法。如果参照物与被评估对象不是完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间 的差异对价值的影响做出调整。其公式为：评估值=参照物售价×各项差异修正系数。

1.1.3 收益法。收益法是通过预测设备的获利能力，对未来机器设备带来的净利润或净现金流按照一定的折 现率折为现值，作为评估资产的价值。

价值类型与评估方法的关系

由中国资产评估协会颁发的《资产评估价值类型指导意见》可知，资产评估中的价 值类型包括市场价值和市场价值意外的价值类型。市场价值是指自愿买方和卖方在各自理性 行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 而市场价值以外的价值类型又包括***价值、在用价值、***价值和残余价值等。不同的评 估目的决定不同的价值类型，根据不同的价值类型，选择不同的评估方法来对评估对象进行 评估作业。

根据《资产评估价值类型指导意见》中第十四条“注册资产评估师执行资产评估业务，选择 和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。”不论是 市场价值还是市场价值以外的价值，其合理性和公允性都是建立在各自价值定义基础之上， 或者说都是有条件的。

评估目的、市场条件、评估对象的使用状况是资产评估价值基础的重要组成部分，是决定资 产评估价值类型和评估价值的***重要因素。评估目的是由引起资产评估的特定经济行为（资 产业务）所决定的。评估目的影响评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等，是评估 人员在进行具体资产评估是必须首先明确的基本事项。

评估时所面临的市场条件及交易条件，是机电设备评估的外部环境和影响评估结论的外部因 素。在不同的市场条件下或者交易环境中，即使是相同的资产也会有不同的评估结论。机电 设备评估依据的市场可能是区域市场、***性市场或者国际市场，也可能是不同级次的市场 或特定的市场。

评估对象自身的功能、使用方式和利用状态，是资产的自身条件，这是影响资产评估价值的 内因。从某种意义上讲，资产自身的条件对其评估价值具有决定性的影响。不同功能的资产 会有不同的评估结论，而适用方式和利用状态不同的相同资产也可能会有不同的评估结论。

评估目的决定价值类型，而价值类型又决定了评估方法的选取。评估方法是估计和判断市场 价值和市场以外价值的价值类型评估结论的技术手段，某一种价值类型下的评估结论可以通 过一种或者多种评估方法实现。三种基本方法都是从某个角度对评估对象在一定条件下价值 的描述，它们之间有内在的联系并且可相互替代。三种不同的评估方法可以评估同一价值类 型，而每种基本评估方法可以评估各种价值类型。纯评估技术思路层面上的方法选择，本身 并不能完全决定评估结论的价值类型，这种选择更多的是从提高评估效率和减少评估风险的 角度考虑。

在机电设备评估中，尤其是评估对象在市场价值类型下，三种基本评估方法都在我们考虑的 范围内，既可以用市场法来对评估对象进行定价，也可以用收益法来对其进行未来收益的预 测，还可以用成本法对其损耗进行***衡量。但是在评估过程中我们一定要确定一个主要的 评估方法对评估对象进行评估，所以我们不光要根据评估目的、价值类型来对评估对象来确 定评估方法，还要根据其资料的完整程度来确定方法。?

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营广州房地产交易评估公司，房地产课税评估服务收费，房地产评估事务所，房地产的资产评估报告，企业品牌资产评估等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。

基于不同价值类型的评估方法的选择

我们在大部分实际案例中可以看到，许多案例都直接选取了市场价值为被评估对象的价值类 型，但是仍就有个别的市场以外的价值类型存在，这就会影响我们对评估方法的选取。不同 的价值类型会影响被评估对象的***终的评估值。所以在不同的价值类型下如何选取比较适当 的评估方法对评估对象进行评估，需要我们进一步去探讨。?

3.1 市场价值类型与评估方法

从一般来说，对于市场价值类型，我们一般都选取市场法或者成本法进行评估。有的时候我 们需要结合评估目的来看，如果对于一个在用而且是通用的机器设备来说，委托方想要把该 设备进行转让，这时我们就需要用市场法来进行评估。因为对于通用的设备来说，它所存在 的公开市场比较活跃，可选的参照物比较多，而且根据相似的规格型号，我们也以对评估对 象进行价格***，选取一些因素进行调整。而对于一些专用设备，比如说某单位专为该项目 从厂家定购的特殊设备，这样我们就不好用市场法来对其进行评估了，应选择成本法。尽管 成本法的计算量比较大，但是这样可以比较真实的反应出评估对象的实体价值以及各种损耗 。?

3.2 ***价值与评估方法

***价值是指评估对象对于具有明确***目标的特定***者或某一类***者所具有的价值。 ***方需要对自己的机电设备进行评估，得出的评估值可以作为一个参考来展望该资产在未 来的***中可以获得的利润，所以我们当然选取收益法作为主要的评估方法。因为收益法可 以对评估对象的未来收益进行预测，而且可以为委托方提供一些可靠的意见和建议。毕竟机 电设备在充分发挥作用大的情况下可以创造不小的利润。其他两种方法显然没有这样的优势 ，市场法立足于现在，成本法立足于过去，这两种方法所计算出的评估值在大多数情况下仅 仅是作为收益法计算出的评估值的一个参考，其计算出的评估值往往要低于收益法所计算出 的评估值。如果评估师用市场法或成本法对该***资产进行评估的话，委托方一定不愿意看 到自己的资产被低估了，这样不仅仅会影响委托方的***意向，而且还会对项目造成一定的 影响。所以在大多数情况下，还是采取收益法对确定为***价值的评估对象进行评估。

3.3 ***价值与评估方法

***价值是指以评估对象处于***出售、快1速变现或其他非正常市场条件为依据判断的资产 价值估计数额。机器设备在强制***条件下所实现的价值成为***价值，是一种带有强制条 件的变现价值。对于***价值，我们的首1选是成本法。因为成本法所计算出的评估值是对机 电设备成本和损耗的合计。因为考虑到设备需要快速变1现，所以很多设备的值都是偏低的。 在***价值下，尽管有些委托方会要求尽量把设备的评估值评的高一些，可以多回收些资金 ，但是我们还是要以快速1变现作为主导，是设备尽快能出手，所以评估值不会很高。而不选 择市场法是因为该价值类型下要求的是快速1变现，无法从市场上找到类似的参照物；而不选 择收益法的原因是收益法要求设备在持续使用的条件下进行评估，而***价值是要求快速1变 现，所以不选择收益法。

在不同的价值类型下，要仔细考虑评估方法的选取。选取正确了，在评估过程中不仅仅会起 到事半功倍的效果，而且评估值的准确度也会提升；相反评估方法选择不正确，则会在评估 中遇到不少的问题需要更仔细的考察，不仅会拖慢评估的进程，而且也会在一定程度上影响 评估值。收益法、成本法和市场法这三种资产评估方法各有特点，同时又存在内在联系。在 机电设备评估中，由于评估目的、适用的价值类型、评估对象、可收集到的数据信息资料及 主要经济技术参数等不同，应该选择恰当的评估方法。但这些评估方法都只是一种手段，共 同目标都是获得客观的、令人信服的资产评估值。

机器设备评估的基本方法是什么？

（1）成本法：基本公式：评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

适用范围：从评估资产的效率和合理性角度出发A 持续适用假设前提下的机器设备评估B 一般不适宜评估非续用状态下的机器设备。

重置成本的测算：评估中要根据取得评估目的所要求状态下机器设备需花费的全部费用来决定重置成本。由于设备取得的方式和渠道不同，其重置成本的构成及数额也不同。

重置成本：一般指在效用上与被评估设备***接近的类似新设备的现行购置成本，即更新重置成本。重置成本由设备的直接费用和间接费用组成。

直接费用指设备的购置价或建造价，以及运杂费、安装调试费和必要的配套费用。

间接费用指为购置、建造设备而发生的各种管理费用、总体设计制图费用、资金成本，以及人员培训费用等。
实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值将在五部分详细讲解。

（2）市场法：在市场经济和市场发育比较完善的***和地区，运用市场法比较普遍，具体做法是：通过对市场近期同类设备或类似设备的成交价或报价进行分析、对比，调整获取被评估设备的评估值。

基本步骤：

A明确鉴定被评估对象主要包括设备类别、名称、规格型号、购置时间、生产厂家、设备性能、技术状况等

B选择参照物***重要的是选择的参照物具有可比性。确定基本因素具有可比性，确认其成交价具有代表性和合理性，才可以作为参照物。在条件允许的情况下，***1好有多个参照物。

C选择适当的方法估算比准价值具体的方法有：直接比较法、相似类比法和市价折余法等直接比较法：是利用二手市场已成交的相同设备的交易资料，通过与被评估设备直接对比、调整得出评估值的方法。

相似类比法：是利用与评估对象相似的且在市场已成交的设备的交易资料，通过与被评估设备对比、调整得出评估值的方法。

市价折余法：利用市场上与评估设备相同或相似设备的全新价格，根据评估对象的现时状态，凭借对市场行情的把握和经验，对全新设备价格进行打折估算出评估对象价值的方法。

D确定评估结果。

（3）收益法：运用收益法进行设备评估的前提是该资产具有***的生产能力和获利能力。就单台设备而言，大部分不具备***获利的能力。因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。对于自成体系的成套设备、生产线以及可以单独作业的车辆等可以采取收益法评估。

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：永资产评估公司，资产评估公司费用，资产评估公司有哪些，国有企业资产评估公司，国有资产评估公司等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。

固定资产评估值怎样入账

企业处置固定资产增值
　　企业对闲置或不用的固定资产进行处理，在处理过程中其变卖价格高于账面价值时，要并入处置收益中，借记“固定资产清理”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产”科目；发生的税费，广州房地产资产评估代理，借记“固定资产清理”科目，贷记“***存款”、“应交税金”科目；对处置收入，借记“***存款”或“应***款”科目，贷记“固定资产清理”科目；***后形成的处置收益，借记“固定资产清理”科目，贷记“营业外收入”科目，年终将营业外收入转入本年利润计算所得税。1、 一般情况下，固定资产重估是不准许调整帐面价值的，只有在交易情况下才可能调整，而这个时候，无论固定资产是新的还是旧的，都因为变换了会计主体了，那么对于取得固定资产的企业来说，这个时候也就视同于重新取得“新”的固定资产了（相当于接受***、重新购置等形式）。就是说，从会计角度讲，应该是固定资产的初始计量－－当然，严格来说，评估值***终还需要由***者多方确认的。此时，无论拟经过评估后入账的固定资产是新还是旧的，都需要根据其物理功能、经济寿命等情况重新预计其折旧年限和折旧率。这样，固定资产折旧的基数就是被作为初始计量的“评估值”，折旧率和折旧年限为重新确定的.2、我们目前的评估明细表中一般安排有三个栏目－－“原值”、“净值”和“成新率”，其实，在采用重置成本法评估的情况下，“原值”实际上就是说现在重新购置一个“全新”固定资产的价值（即“重置完全成本”），而成新率是根据固定资产在评估基准日时的当前状况来确定的，此时的成新率具有较强的现实性概念，广州房地产资产评估代理，比如，我们的设备中，萝岗房地产资产评估，有的单位***很好，其当前状况很好，远远比折旧年限要使用的长（这个实际上也是某些已经超过了折旧年限但仍然可能继续使用的固定资产的原因），也往往因为这样的原因，我们现实中遇到的一些早已超过折旧年限但转让后仍然可以重新确定其预计使用年限和折旧率的。就是说，成新率与折旧率的不同之处就在于：折旧率会计上预计的，代表着在一个期间内的估计，而成新率是在某种时点下的实际状况估计，如果按照原值，实际上你就是把成新率当初了折旧了。3、至于以财务报告为目的的评估，其实，无论是***、企业合并还是固定资产后续计量中采用公允价值计量模式中涉及到的固定资产入账事项，其原理都是与第1点所说的相同。

4.企业在财产清查中若发现盘盈固定资产，在报经批准前，应按其重置价格借记“固定资产”科目，按估计折旧额贷记“累计折旧”科目，按两者之间的差额贷记“待处理财产损溢”科目；待查明原因报经批准后，将固定资产净值转作营业外收入，借记“待处理财产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。而你的问题应该按下面这一点做会计处理吧:企业在盘盈固定资产时，首先应确定盘盈固定资产的原值、累计折旧和固定资产净值。根据确定的固定资产原值借记“固定资产”，贷记“累计折旧”，将两者的差额贷记“以前年度损益调整”。其次再计算应纳的所得税费用，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“应交税费——应交所得税”。***后调整利润分配，借记“以前年度损益调整”，贷记“所得税费用”，两者的差额贷记“利润分配——未分配利润”。

什么是***性房地产？

***性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。***性房地产应当能够单独计量和出售。

二、如何确认***性房地产？

在满足***性房地产的概念的前提下，要同时满足***性房地产的以下两个条件才可以确认为***性房地产：

1.与该***性房地产相关的经济利益很可能流入企业；

2.该***性房地产的成本能够可靠地计量。