流动资产评估

广州天河新安会计师事务所是2009年1月经广东省财政厅粤财会（2009）1号文批准成立的经济鉴证中介机构，依法在广州市工商行政管1理局天河分局登记注册，取得4401062200706号营业执照。事务所主营：房地产资产评估，房地产资产评估价格，房地产评估哪家***，房地产土地资产评估，房地产评估收费等等。我们还将创新服务产品，提高服务能力，适应市场，与时俱进本单位设审计部、税务代理部等多个部门。本单位秉承顾客至上，锐意进取的经营理念，为广大客户提供全1方位的优质服务。

我国无形资产的评估中存在的问题及对策
　　目前，无形资产评估的基本方法主要有：收益法、成本法和市场法。从文献来看，以成本摊销为目的的评估通常采用成本法；以***转让为目的的评估通常采用收益法。
　　我国无形资产评估于起步比较晚，在很多方面都还不成熟，如无形资产界定不清，评估标准不规范，而且忽视了其很多隐性的长期效益，导致评估结果不准确，加大了信息使用者得不信任感。
　　具体来看目前我国无形资产评估中需要解以下一些问题：
　　1.分清无形资产评估与科技评估
　　如今科技是第1生产力，科技成果的转化能力直接地影响***或区域经济水平和发展速度。在实际运作中，有人往往将科技评估和无形资产评估相混淆，甚至等同。事实上，尽管二者有一定的联系，但仍有较大的区别。
　　从内涵上看，科技评估就要比无形资产评估更为丰富，它包含了与科技有关的所有行为的评估。无形资产评估只是对企业所拥有的能为其带来额外受益的非实体资产的评估。而且在评估方法上无形资产评估也没有科技评估涉及的范围广，而且它是在三大资产评估假设上建立起来的，所以所需的理论比较复杂。
　　但是从一方面来看，无形资产按是否属于技术性资产可以分为技术性无形资产和非技术性无形资产。而技术型无形资产评估是指含有技术内容的无形资产，这属于科技成果评估的范畴，而非技术型则是无形资产评估所特有的。混淆了这个部分包含的内容，正是许多人将科技评估等同于无形资产评估的错误根源。
　　2.弄清商标权评估的错误认识
　　在商标权评估过程中，有人认为只有高1档商品的商标权才值钱，这是一种误解。就拿酒类商标权评估来说，五1粮液、茅1台,以及二锅头等商标权均有较高的评估值，原因就在于其均具有超额收益，只是形成超额收益的来源不一样。有的依赖较高价格，有的依赖市场占有量，有的则是依赖价格和市场占有量的共同优势。所以，导致这种错误认识的根源要归结到对收益法不全1面认识上来。
　　从理论上来说，收益法的应用关键在于方法应用中各项参数、经济技术指标的判断和选择。收益法应用于无形资产评估时的三个基本参数，即收益额、折现率和收益期限的确定。收益额来是指无形资产直接带来的未来收益。无形资产的有用性以至价值的大小，取决于其未来获利能力。无形资产的收益额，无论是通过分成方式获得，还是通过超额收益形式直接体现，都是由无形资产带来的。当然，某一项由***赋予保护的无形资产，如果不能产生有形资产带来收益以外的收益，那么，该项无形资产的价值就会很低甚至不值钱。所以一项商标权价值的高低，不是从收益来源来判断的。
　　3.弄清有关技术型无形资产评估的问题
　　评估技术型时应注意技术及其有效性，只有能获得超额收益或获得垄断利润的技术，才能作为评估的对象。当委托方与资产占有方非同一主体时，委托方应有资产占有方的***，方可委托评估。委托评估的范围与对象应在产权持有者实际拥有或受***保护的范围之内，评估测算时，应注意交易或转让的范围和时限。但是，由于现阶段我国在该方面的监管体制的原因，再加上评估师在技术型无形资产评估方面理论知识和实际评估经验不足，在技术型无形资产产权的有效性方面把关不严，只要委托方提供专利权和专有技术的证明，评估人员都将其作为技术型无形资产进行评估，导致将一些已经失效的技术作为技术型无形资产评估。
　　企业技术型无形资产的产生有自创和外购两个渠道。在实践中，一般采用收益法评估自创的技术型无形资产，而采用成本法评估外购的技术型无形资产，但是这种评估方法遗漏了外购技术的一种重要的方式－提成制付费方式。提成制付费方式能够避免一次付费方式引进技术后，因技术提前老化而导致的超额付费问题，故在实际中应用广泛。但这也不忽视这样一个问题，就是提成制付费的相关费用不能资本化，从而不符合资产定义所要求的各个要素，不作为无形资产核算。

房地产***价值评估技术路线及估价方法

作为***物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产***价值评估应遵循谨慎、保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对***物的市场价值和未来价值进行评估。***常见的几种方法如下：

完全产权房地产的评估方法

所谓的完全产权房地产，是以出让、购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、转让、出售等活动。主要包括各类商品房、自建自营的工厂、饭店、***场所等等。对这些具有完全产权的***物进行评估时，可采用市场法、收益法和成本法估价，以市场行情为准。对单独以出让方式获得的土地使用权作为***物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价等。

不完全产权房地产的评估

不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企***的房产及社会各界的商品房、廉租房、经济房等。对这些***偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

部分（局部)房地产的评估方法

这类***房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分(局部)房地产作为***物进行估价时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能***使用，***变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

在建工程房地产的评估方法

在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程，在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产1***评估就比较麻烦，要对在建***物进行全1面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质，和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要了解清楚是否拖欠工1程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的***价值，不舍拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。

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无形资产评估的目的
一、管理目的：摸清家底、量化管理、内聚人心、外展实力

二、资产运作：作价转让、许可使用、***索赔、质押贷1款

三、资本1运作：参资入股、增1资扩股、置换***、合资合作

1、摸清家底，完善企业***。以财务报告为目的的无形资产评估成为企业***的重要环节。对有形资产的评估、管理与应用，多年来企业自身已经形成了一套比较科学有效的制度，其资产量在相关财务报告中已得到了充分的揭示。但是一个企业到底有哪些无形资产，其价值量如何，作为企业的管理者并不清楚，形成了***的盲点。只有充分揭示这部分资产的真实价值，才能做到心中有数，进而变被动管理为主动管理，使之规范化，以保证企业资产的完整性。

2、为经营者提供管理信息、决策依据。无形资产价值其本质是无形资产的培育、发展情况，企业的创新能力和赢利能力，企业资源的利用状况和利用效率、效果，企业可持续发展的潜力，企业管理水平的高低等等。评估的过程是资产清查的过程，***在于发现企业在***、经营过程、资本结构、企业效率和盈利能力等各个方面存在的问题和不足，努力解决或为企业提供建设性的意见和建议，有利于经营者对无形资产***做出明智的决策，合理分配1资源，减少***的浪费。

3、激励和教育员工，增强企业凝聚力。在品牌营销时代，企业不但要向公司外的人传达品牌的健康状态和发展趋势，更重要的是向公司内所有***的员工传达品牌信息，培养员工对本企业的忠诚度，以达到凝聚人心的目的。

无形资产评估前要明确几点
首先，必须搞清楚企业中哪一些是无形资产。有的无形资产较容易识别，例如专利、商标、计算机软件等;有的就较难识别，例如企业自身开发的一些专有技术，由于多项技术可同时在多个产品中使用，一些企业往往难以搞清哪一些是无形资产，有人甚至将企业的产品也当成是无形资产来委托评估。一些关系类无形资产就更难识别。当然，既然是资产就必须能在未来为企业产生收益，如果不能为企业产生收益也就不是资产。

其次，必须明确无形资产的权属关系。由于无形资产没有实物形态，且一项资产可以同时由多个主体使用，所以其产权关系比有形资产要复杂。以专利为例，就有所有权和使用权之分，使用权又有独1家使用权、排他使用权、普通使用权等，而不同的权利其评估价值是不同的。因此必须搞清楚委托评估的无形资产的范围和权属关系，并且提供相应的***文件。

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企业价值评估重要性

针对不少企业缺乏无形资产价值评估观念的状况，有关***指出，企业在经营中除了要重视有形资产外，还必须加强无形资产价值评估意识，做到对自身的无形资产价值心中有数。这样才能在日常经营中有意识地保护无形资产，使其保值增值，并在合资中避免估价损失。

企业无形资产是企业产品品质、商标、资信、盈利能力等方面综合实力的体现，无形资产是企业的宝贵财富。在国外，无形资产评估早已有之。在我国，这项工作才刚刚起步。在计划经济时代，企业没有无形资产的概念，更没有把无形资产作为资产加以运营。随着社1会主义市场经济体制的建立与完善，企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须创出名1牌，进而保护好名1牌，重视品牌无形资产价值，维护企业权益。因此，防止无形资产流失，把无形资产作为重要资产来运营，已成为企业改革与发展的当务之急。

改革开放以来，在我国出现了许多由于经营者不重视无形资产价值而使企业蒙受损失的例子。有的国有企业在与外商合资时，忽视对自有品牌的评估，结果造成合资中方利益受损，国有资产流失。

***指出，无形资产评估对于盘活企业资产、促进产权重组、加速企业生产经营与国际市场接轨都具有极其重要的意义。管好用好无形资产，可使企业产生巨大的经济效益。

***指出，品牌无形资产的作用还远不止这些:品牌要得到***保护，防止被***和侵权，无形资产价值评估是企业理赔的依据之一;将无形资产加以有效运营，可以提高企业总体资产质量，也是企业创造优良融资环境的有效手段;无形资产还是合资合作中资产作价的量化指标之一;在产品宣传中，品牌的评估价值能够给大众或媒体以确切的信息，有利于扩大品牌的知名度;无形资产评估还可以增强品牌与品牌之间价值量的可比性。

据了解，广东、山东、江苏、浙江、河南和河北等省企业的品牌意识比较强，这些地方的驰1名商标数量也比较多。一些企业家认为，在激烈的市场竞争中重视无形资产评估，切实保护和利用好无形资产已成为不容忽视的问题。

企业价值评估的目的:适用于设立公司、企业改制、股1票发行上市、***转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、中外合作、合资、租赁、承包、融资、***贷1款、******、破产***等目的整体资产评估、企业价值评估。

资产评估方法之间的区别

各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。

由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择***直接且***1有效率的评估方法完成评估任务的能力。