房产***咨询-茗杉(图)

天津茗杉律师事务所作为一家谋求为客户提供***服务的律师事务所，茗杉律师事务所以满足客户多样的***需求为根本目标，致力于为客户提供快捷的***服务。天津茗杉律师事务所提供***服务包括：企业***顾问、******业***服务、建设工程领域***服务、房地产***事务、交通事故人身损害赔偿、IT与知识产权***事务、专利及专有技术等、其他民商事***及其他非******事务。　

　网络游戏中的各种“装备”“宝物”、级别、段位等都是玩家们辛辛苦苦通过“练级”挣得，甚至直接真金白银花钱购买的，因些也被玩家们视作珍宝，然而，在这些“财富”的背后却有一双无形黑手，在暗处觊觎夺取。近年来，在网络世界，尤其是网络游戏中，虚拟财产被盗的案件屡见不鲜。对于这种情况，很多受害玩家往往都是自认倒霉。其实对于这些虚拟物质，我国***是有明确的***规范来保障的。

　　虚拟财产非凭空产生之物，其产生首先需要运营商投入软硬件构成网络服务平台，然后是网络服务的使用者投入大量时间和金钱，并通过自身脑力和劳动力而获取，具有空间虚拟性、可交易性、价值性以及期限性等特点。很多网络虚拟财产，如装备、礼包、虚拟***等在网络用户之间可以买卖，网络上也有专门的交易市场。此前由于***没有对虚拟财产的属性、界定、量化及管理等作出明确规定，所以难以实现对虚拟财产的有效保护。很多用户的虚拟财产被盗后，投诉无门。

　　***总则明确将数据、网络虚拟财产作为一种***权利加以保护，实际上是对数据和网络虚拟财产的物权属性的界定。这就意味着，以***、盗销各大***公司网络游戏账号、腾讯币、装备等为主要特征的网络虚拟财产***行为，将有法可依，进而实现对虚拟财产的有效保护。

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今年6月1日是我国企业破产法实施整整十周年的日子，随着破产法及相关***解释的相继出台以及探索破产审判方式改革试点工作的推动，***受理破产案件的数量虽有所上升，但与工商部门每年注销企业数量相比仍不匹配。

　　就救治功能来讲，破产程序可以针对不同“***企业”情况分别采取措施，彻底有效解决“***企业”引发的各种问题。

　　近年来，房产***咨询，经济工作的***就是，要“更加注重运用市场机制、经济手段、法治办法化解产能过剩，加大政策引导力度，完善企业退出机制”。去年底召开的***经济工作会议更强调要推进供给侧结构性改革，积极稳妥处置“***企业”，部门要依法为实施市场化破产程序创造条件。为此，***各地***正积极探索新的审判机制，力争将审理破产案件作为处置“***企业”的重要抓手。

　　企业破产程序启动难

　　企业破产程序“启动难”，外部配套制度不健全也是主因，从而导致破产程序难以顺利进行。

　　我国企业破产法自2007年6月1日实施以来，每年******受理的破产案件数量很少。来自***的数据显示，企业破产法实施后，******每年受理的企业破产案件数量，2008年2009年为3000余件，2010年为2000余件，2011年至2013年均为2000件以下，2014年为2031件，2015年为3568件。与之相对应的是，每年工商管理***注销的企业数量均在35万户以上，2014年达到50万余户。但与发达市场经济***相比，我国适用破产程序的企业数量不足美国的0.2%，不足西欧全部***的1.16%。可以看出，我国企业破产***制度在市场主体退出方面的功能远未发挥，企业破产程序确实存在“启动难”问题。

　　***的数据还显示，2014年商事登记制度改革后，2014年3月至2015年6月，我国平均每天新增企业1.08万户，但成立后能够存活5年的企业比例为68.9%，存活9年的企业比例仅为49.6%，近一半企业的年龄在5年以下，不少企业成立二三年即经营乏力。此时，很多企业采用民间这种“饮鸩止渴”的方式来缓解负担、维系生计，或者企业主采用“跑路”方式弃企逃债。

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房地产市场近年来持续火爆，各类与房屋有关的闹剧也时有发生，在利益驱使下，一些不法卖房人甚至将房屋同时卖给两个或多个买房人，这一行为在业界内被称为“一房数卖”。

??经调查发现，有95%以上的“一房二卖”案件系由二手房交易引发的，一些卖房人在利益驱使下想尽“损招”坑害买房人。因此，在购买二手房前要是“先查后买”，必要时可申请预告登记。

? 在“一房二卖”引发的***案中，卖房人与先买房人签订合同后，通常在极短时间内将房屋过户给后买房人。部分案件中，房屋被过户到后买房人后，又被迅速转卖他人或数次转手，导致先买房人想追回房屋难上加难，还有的房屋涉及***等。

??在审判中，有的卖房人将房屋更名到子女名下，再以子女名义“一房二卖”;有的怂恿配偶等共有人以不同意卖房为由，起诉自己和买房人主张买卖合同无效，以达到违约目的;有的甚至***熟人虚构交易办理过户，然后假借新房主名义逼迫已经占有房屋的先买房人返还房屋。

??从***请求看，先买房人面对房屋被“一房二卖”提起***，要么争房，要么要钱，两种诉求在实际审判的案件中各占50%。

“一房两卖”******大多由先买房人提起，但在审判实践中，***既有把房屋判给先买房人的，也有把房屋判给后买房人的，并非单纯根据“先来后到”确定房屋的归属。

??而根据相关***的规定，***实践形成的“一房二卖”***物权保护顺位规则为：已经办理房屋所有权转移登记的，办理登记的买受人权利优先;均未办理房屋所有权转移登记但已交付房屋的，实际合法占有房屋的买受人权利优先;既未办理房屋所有权转移登记亦未交付房屋的，应当综合实际***购房款等合同的履行情况、合同订立先后等因素，公平合理予以确定;后买房人在签订合同时知道或者应当知道房屋已被其他人购买的而恶意办理登记的，权利不得优先于先买房人。

??那么该如何避免被“一房两卖”呢?对此，有相关办案经验的法官建议市民，买房时应选择产权明晰、符合上市交易条件、不存在过户障碍的房屋。同时，买房人应审查房屋的权利状态，确定房屋有无***、共有权人是否同意出售、有没有***或***查封等权利受限情况。还要注意查看房屋是否被他人占用、是否出租甚至存在他人，有条件定要亲自实地查验房屋。

??此外，在二手房交易过程中，买房人应尽量缩短交易周期，及时办理产权转移登记，出现***及时主张权利，及时申请***保全。

如果买卖房屋后无法立即办理产权转移登记的，买房人可申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，也排除了卖房人将房屋过户给其他人的可能。