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北京圣运律师|房屋***赔偿|土地***赔偿|***土地***

【案情掠影】

宋先生是湖北省孝感市孝南区某村村民，2004年宋先生与同村村民签订《土地出让协议》，依协议合法取得了孝感市孝南区东山头原种场大教堤社区五福湾以南（五七海）土地使用权以及房屋产权，协议中有约定，该村民与孝南区东山头原种场大教堤社区（原大教堤村委会）在1995年签订的《门前道路使用权的协议》，一并移交给宋先生本人，宋先生依该协议合法享有道路使用权。

后宋先生在原有土地房屋上修缮经营，兴办农家乐。

2013年，位于农家乐房屋门前的道路，不知为何，被孝感市孝南区东山头***派人挖掘，遍地壕沟，难以通行，道路已遭***，无法正常使用，严重影响了宋先生正常的生产生活。后宋先生得知，应该是和当地的土地征收活动相关。悲愤交加的宋先生咽不下这口气，并且，他实在是想不明白这究竟是怎么回事儿？于是他毅然决定要为自己***，农村房屋***赔偿，为自己讨个说法，于是委托了北京圣运律师事务所征收土地***案件经验丰富的王优银主任及其团队下的刘德凤律师为代理律师，以此为自己争取应有的权利。

【***过程】

***辑：起诉顺理成章

在接受宋先生的委托后，考虑到宋先生案件的特殊性（宋先生表示，希望仅就道路***），房屋***律师，圣运律师进行了详尽的研究和充分的分析，凭借多年来在征收土地***领域办案的经验，在时间成立了专案小组，以宋先生提供的材料为基础，以尽力实现当事人要求为原则，着手制作了行政起诉状，虽然侵权行为实施已久，但圣运律师一针见血地道破了侵权状态持续存在的现实，并指导宋先生将实施具体行政行为的孝感市孝南区东山头***作为被告诉至孝南区人民，本来是一件顺理成章的事儿，没想到反倒是出了问题。

***第二辑：成件大门难进

2016年10月下旬的一天，圣运律师专案组成员接到宋先生电话，称孝南区明确告知孙先生不予成件，且煞有介事告知宋先生:你不懂法我可以告诉你，东山头***是派出机构，你应该告孝南区......对于此种情况，圣运律师明确告知宋先生，没有必要和过多交涉，如不成件请直接出裁定。果然，几天后，宋先生收到了孝南区的不予受理起诉的裁定。圣运律师迅速出击，直接针对该裁定提出上诉，上诉状中写明：上诉人认为本案被告孝感市孝南区东山头***并不属于行政***的内设机构或派出机构，故不应适用《人民关于执行〈中华人民共和国行政***法〉若干问题的解释》第二十条第二款：“行政***的内设机构或者派出机构在没有***、***或者规章***的情况下，以自己的名义作出具体行政行为，当事人不服提起***的，应当以该行政***为被告”之规定。因此，上诉人对东山头***挖断道路行为不服提起***，应当受理。

***第三辑：***总有人懂

经过孝感市中级人民的审理，***终认为东山头***并非孝南区的内设机构和派出机构，遂作出裁定，农村房屋***，撤销原裁定，责令孝南区人民成件审理本案。圣运律师本着圣运律所“诚信、***、 、以个案推动法治”的理念圆满的处理了本次***，并成功地为当事人下一步争取赔偿拿到了关键的***。

【律师说法】

虽然行政***已经实行成件登记制，但成件，依然是行政***的一大难关。本案的主要问题就在于，并非不懂法，房屋***，实则不愿为当事人成件。在行政***中，成件难问题***人多多少少都会遇到，很多时候因为***意识不强、主观上易冲动往往容易走进死胡同，认定不公，影响***进程。通过委托、聘请***律师***是***理性、明智之举。行政***案件有其***上的特殊性，以“”、多和***打交道为特点的案件，律师无论是***运用方面还是实务经验方面都有较强的优势。圣运律所也正是在多年行政案件的办理过程中积累了丰富的办案经验、形成了***的律师团队。因此，选择律师，理性***，才会使自身的利益化。

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城市房屋***估价指导意见

　房屋***评估价格为被***房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和***非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被***房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和***非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市***规定的标准执行。被***房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由***人和被***人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。***估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。 ***估价应当坚持***、客观、公正、合法的原则。任何***或者个人不得干预***估价活动和估价结果。

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房屋***估价的五种方法

成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法是雨季估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法是在***确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。