问题1
物业费调整步入“怪圈”
物业费调整触动着居民们***为敏感的***。物业费要上调，居民不买账；物业费不上调，物业又难负重担***终“抛盘走人”，这似乎成了小区物业工作中的“怪圈”。古北物业的负责人徐跃明对此深有感触。作为行业***，他参加了卢湾都市花园物业费价格机制评估工作，***率物业管理招聘，这个建成十多年的小区就是面临了调价的难题。
“一统十年，管理费动不了，每年物业管理成本在不断增加，这使整个物业服务提供的价值和价格发生了背离。”徐跃明说，市场化价格机制前提是合法合规，包括物业管理企业的用工体制，然而现实的状况不容乐观，一些项目低标准收费，在整个运作过程当中超时用工，违规用工甚至有时候侵害员工利益的现象时有发生。因此，徐跃明建议，在物业管理行业协会定期公布价格监测信息同时，需建立一个行业物业管理费收费价格的协商和评估机制，使相关工作的边界更加清晰。
物业服务中的“潜在风险”和“规避”（二）
第三，根据《物业管理条例》第三十六条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应***责任。”的规定，在签订《委托物业管理合同》时，一定要考虑到以下问题：
1．在***或行业的强制规定的范围之外，不可轻易承诺可能产生风险的服务内容或标准，导致风险的发生；
2．管理方案的拟订必须与物业管理的测算成本相结合，***率物业管理公司，不可超出服务成本的可控范围，避免出现力不从心的现象；
3．权利与义务在合同中必须明确体现，避免责任不清的事实发生
第四，要提高物业管理的水平，物业管理水平高和低，是可以量化的，要让所有能够体验物业管理水平的人，都能从头到脚感到物业管理的好与差，甚至能够选择物业管理企业在这里安家落户。因此，要将***规范有机地贯穿整个物业管理过程，管出水平、管出文明、管出和谐。
第五，成都***率物业管理，要提高企业自我防范的水平，提升企业自身保护的能力。
趋势二：物业管理的***化与市场化发展
目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的***性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取***化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。
同时，***化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着***对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、***化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，***率物业管理电话，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。
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