项目运营偿债综合分析报告- 安徽启佳公司

企业价值评估——相对价值法

市净率模型

1.模型原理：

本期市净率=股利***率×股东权益收益率×（1 增长率）÷（***成本-增长率）

内在市净率=股利***率×股东权益收益率÷（***成本-增长率）

2.驱动因素

权益净利率、股利***率、增长率和风险。关键是权益净利率。

3.市净率优点

（1）净利为负值的企业不能用市盈率进行估价，项目运营偿债综合分析报告，而市净率极1少为负值，可用于大多数企业。

（2）净资产账面价值的数据容易取得，并且容易理解。

（3）净资产账面价值比净利稳定。

（4）如果会计标准合理并且各企业会计政策一致，市净率的变化可以反映企业价值的变化。

企业价值评估中自用不动产评估

自用房地产一般情况下企业财务账上是土地在无形资产—土地使用权核算，房屋在固定资产—房屋建筑物核算。

由于企业价值中的不动产评估不是以单独的房地资产流转为评估假设的，因此在采用成本法评估建筑物时：成本构成中不包含流转过程中涉及的销售费用；资金机会成本可以用行业平均资金利润率计算得出，也可以采用***加合理利润的方法确定资金成本；房产交易带来的利润一般不考虑。

企业价值评估方法

成本法

成本法的原理是从买方的角度估算重新购置与被评估资产相似或相同的全新资产所***的费用。使用成本法时，首先要根据现有市场条件估算重新购置相同资产所需要的全部费用，然后减除各种贬值，包括物理损耗引起的实体性贬值，技术进步带来的功能性贬值，外部环境变化产生的经济性贬值。用公式表示为:成本法在企业价值评估运用中以企业资产负债表历史成本为基础，分别计算企业各单项资产的重置成本，减去对应的各种贬值得到各个单项资产的重估价值。