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企业价值评估中自用不动产评估

自用房地产一般情况下企业财务账上是土地在无形资产—土地使用权核算，房屋在固定资产—房屋建筑物核算。

由于企业价值中的不动产评估不是以单独的房地资产流转为评估假设的，因此在采用成本法评估建筑物时：成本构成中不包含流转过程中涉及的销售费用；资金机会成本可以用行业平均资金利润率计算得出，***价值分析及未来收益论证报告费用，也可以采用***加合理利润的方法确定资金成本；房产交易带来的利润一般不考虑。

不同评估方法对应评估结果的取舍

（一） 成本法评估结果与收益法评估结果作为评估结论的取舍

成本法评估结果作为评估结论的比例高于收益法。统计数据显示，无论成本法评估结果与收益法评估果孰高孰低，成本法评估结果被确定为***终评估结论的比例都显著高于收益法；但在收益法评估结果高于成本法评估结果的情况下，该比例有一定降低。

（二） 市场法评估结果与其他方法结果作为评估结论的取舍

收益法评估结果作为评估结论的比例高于市场法。涉及市场法评估的***类对象样本数量较小，市场法评估结果与成本法评估结果间的取舍存在较大的波动性，但市场法评估结果作为评估结论的比例明显低于收益法。

企业价值评估方法

收益法

首先它几乎反应了企业运营资本的整个收益情况;其次它考虑了时间的价值，将未来产生的现金流量折现到评估基准日，折现率反映***该项资产获得预期经济收益的风险回报率;收益法同时也具有自身的局限性———测算过程比较困难。首先，各期现金流的预测可以采用各种合理方法;其次，折现率的确定也比较困难，研究发现:如果折现率成本低估50%，企业价值就会高估100%;如果折现率高估50%，企业价值仅仅会低估30%。参数选择稍有不慎，评估价值评估结果将相差万别。