24.当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。((2008)北民初字第270号)
25.根据蚁害隐蔽性、长期性、难以的特点应合理分配买卖双方权利义务。买受人并非人士，仅知晓蚁害的表象，二手房产买卖违约打官司，且出卖人***的补偿金额与实际损害不成比例，故出卖人仍需承担相应的瑕疵责任。蚁害与、雷电等自然灾害有本质区别，房屋出卖人不得以不可抗力为由规避质量瑕疵责任。（(2009)沪一中民二(民)终字622号）
签订空***款需注意
2．看合同中的土地性质
现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。
在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前***只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。
3．看清楚房屋用途
现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。
关于公寓的界定，目前不是很明确。明确的是，***强制标准中对日照的要求没有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时。另外公寓能否作为学区房，目前门也没有明确的答复， 因此为了孩子入学购房的要特别慎重。
20．出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《高人院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，二手房产买卖交易有***，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，津南区二手房产买卖，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，二手房产买卖违约律师电话，可以认定有效。”
可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受人向起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效。
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