关于房屋“按揭”合同***案件中的几个问题的分析与探索
三、购房合同无效、撤销或被解除后的处理
虽然购房合同和合同是两个***的合同关系，但是由于购房合同的标的物为合同的标的提供物的。购房合同无效、撤销、或被解除后，必然导致合同的无法实现。如果按照一般的合同无效或被撤销的结果，购房人将房屋或者楼花退还给开发商，房屋产权***律师咨询，开发商将购房款返还给购房者，并由双方依法承担相应的民事责任。并且根据《高人院关于审理商品房买卖合同***案件使用***若干问题的解释》第24条的规定，商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除致使商品房合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房合同。由于购房者返还给开发商的房子或楼花上设定了权，蓟县房屋产权***，开发商在购房者与***的合同中往往承担连带保证责任。如果购房者不将开发商返还的房款退还***，势必造成***向购房者追偿并且要求开发商承证责任的诉累。
为了一并解决开发商、购房者、按揭***之间的多个***关系。本文认为，在请求购房合同无效、解除的***中，应当通知按揭***参加，由于按揭***对涉诉房屋或楼花具有***的请求权。在确认合同无效或解除时，同时判令按揭***取得物优先受偿权，或者从购房者处取得物上代位权。当然开发商在返还给购房者的款项能够全部偿还按揭***的时，也可以根据高人院《关于适用适用中华人民共和国法若干问题的解释》第67条的规定行使涤除权，代替购房人清偿其所欠按揭***的全部***，其余款项则返还给购房者。同时解决了开发商、购房者、***之间的多个***关系，节约了成本，避免了按揭***事后追索可能造成的诉累。
20.房屋买卖双方为逃收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了***利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反***规定的，继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)
21.因受到房产新政和违约行为共同作用，致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)
产权式商铺租赁合同的履行受多数人意志约束
本案中，2018年甲房产公司与乙品牌公司签订项目合作协议，约定由甲公司委托乙公司统一招呼。2019年，张某与甲公司签订商品房买卖合同，房屋产权***请律师费用，约定张某将购买的商铺出租给乙公司用于统一经营管理。合同到期后，购买同一商户的其他多数业主希望甲公司仍然继续统一经营管理，而高某要求甲公司返还商铺。因甲公司未能返还，高某将甲公司诉至。审理后认为，产权式商铺的特点决定了市场必须经过统一规划布局、经营管理后才能产生收益，个别业主的权利必须受到其他多数业主的整体意志的限制，据此，驳回了请求。在本案中，当个人利益与整体利益发生冲突的时候，更多的需要从商场经营的整体情况考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。
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