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22．房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅实行书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的低保修期限的，商铺店面买卖***律师电话，保修期不得低于《规定》中确定的低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建筑工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的低保修期限为：

（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，沧州商铺店面买卖，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的权益，除了依照***规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。

30．什么是房屋承的优先购买权？

房屋承的优先购买权是指出出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承，承享有以同等条件优先购买的权利。《合同法》第二百三十条规定，出出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承，承享有以同等条件优先购买的权利。《高人院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二十一条规定：“出出卖租赁房屋未在合理期限内通知承或者存在其他侵害承优先购买权情形，承请求出承担赔偿责任的，人院应予支持。但请求确认出与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人院不予支持”。据此，出侵害承优先购买权的，商铺店面买卖***如何处理，出与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效，承只能请求出承担赔偿责任。

房屋承优先购买必须符合以下条件：

(1)于房屋租赁场合;

(2)出出卖出租房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知承。

(3)出侵害承优先权的，承可主张赔偿损失;

(4)在转租的场合，次承与承都有优先购买权，商铺店面买卖请律师费用，二者发生冲突的，前者优先于后者.

补充：典第七百二十六条：出出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承，承享有以同等条件优先购买的权利；但是房屋按份共有人行使优先购买权或者出将房屋出卖给近亲属的除外。

签订空***款需注意

2．看合同中的土地性质

现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前***只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。

3．看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓的界定，目前不是很明确。明确的是，***强制标准中对日照的要求没有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时。另外公寓能否作为学区房，目前门也没有明确的答复， 因此为了孩子入学购房的要特别慎重。