关于房屋“按揭”合同***案件中的几个问题的分析与探索
三、购房合同无效、撤销或被解除后的处理
虽然购房合同和合同是两个***的合同关系，但是由于购房合同的标的物为合同的标的提供物的。购房合同无效、撤销、或被解除后，必然导致合同的无法实现。如果按照一般的合同无效或被撤销的结果，购房人将房屋或者楼花退还给开发商，商品房产权买卖合同***，开发商将购房款返还给购房者，承德商品房产权买卖，并由双方依法承担相应的民事责任。并且根据《高人院关于审理商品房买卖合同***案件使用***若干问题的解释》第24条的规定，商品房买卖合同被确认无效、被撤销、解除致使商品房合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房合同。由于购房者返还给开发商的房子或楼花上设定了权，开发商在购房者与***的合同中往往承担连带保证责任。如果购房者不将开发商返还的房款退还***，势必造成***向购房者追偿并且要求开发商承证责任的诉累。
为了一并解决开发商、购房者、按揭***之间的多个***关系。本文认为，商品房产权买卖合同有问题，在请求购房合同无效、解除的***中，应当通知按揭***参加，由于按揭***对涉诉房屋或楼花具有***的请求权。在确认合同无效或解除时，同时判令按揭***取得物优先受偿权，或者从购房者处取得物上代位权。当然开发商在返还给购房者的款项能够全部偿还按揭***的时，也可以根据高人院《关于适用适用中华人民共和国法若干问题的解释》第67条的规定行使涤除权，代替购房人清偿其所欠按揭***的全部***，其余款项则返还给购房者。同时解决了开发商、购房者、***之间的多个***关系，节约了成本，避免了按揭***事后追索可能造成的诉累。
8.应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后按日计算的违约责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因迁出系行政***的行政职能，不属于的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买方也仅能要求卖方***违约金或者赔偿损失，无法通过实现强制对方将迁出的目的。因问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。
28．房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，商品房产权买卖***，出卖人可否要求解除合同？
《高人院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延***购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。***没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可先予催告，要求其履行合同，***购房款，如果买受人在催告后3个月的合理期限内仍不***，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。
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