20．出卖人未取得商品房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？
《高人院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
可见，要签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例外情况。如果在买受人向起诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明，可认定预售合同有效。
出卖人一房二卖，先取得权属登记买受人的权利并不当然优先保护
毛某于2018年取得一套***安置房。当年10月，毛某与赵某签订房屋买卖合同，将该套安置房出售给赵某，赵某付清房款并装修入住后，毛某因结欠王某的到期***未归还，遂约定以该套安置房来抵偿***，并且将房屋的权属登记办理到了***人王某的名下。王某在取得房屋的产权登记后，以产权人身份起诉，要求已经付清房款并且实际入住的赵某迁让房屋，而赵某则另案起诉，要求确认王某与毛某签订的房屋买卖合同无效。经审理后认为，出卖人一房二卖的，应当认定两份房屋买卖合同均有效。取得权属登记人的权利，应优先保护。但本案中毛某与王某名为房屋买卖合同，唐山商品房产权买卖，实质为以房抵债，王某虽然取得了权属登记，但是王某明知房屋已经出售给了赵，商品房产权买卖合同有问题，仍然与他人签订房屋买卖合同，恶意明显，而王某陈述在签订合同时未到现场查看房屋的情况，并不了解已经有人入住，商品房产权买卖合同起诉，该陈述明显不符合常理。根据日常经验法则，应当推定王某对房屋已经有赵某购买，并且占有使用的事实为明知，因此王某与毛某签订房屋买卖合同，商品房产权买卖***律师代理费，属于恶意，损害第三人赵某的利益。根据《典》第505条的规定，王某与毛某的房屋买卖合同无效，已经***房款并且装修入住的赵某的合同权利应予优先保护。
2.因为牵涉利益巨大，买卖双方矛盾激烈，无论是提高房屋价款继续履行合同，还是解除合同***违约金，双方的诉求预期差距较大，调解难度大，以调解方式结案的案件仅有两成左右。
3.房屋买卖合同不适用《中华人民共和国民事法》第三十三条项和《高人院关于适用〈中华人民共和国民事法〉的解释》第二十八条关于不动产***专属管辖的规定，应按照民事法关于合同***管辖的规定确定有管辖权的。(高院（2018）高法民申1175号)
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