案例四：卖方擅自要求涨价，大兴区商品房产权买卖，应承担违约责任
2018年1月，张某与黄某签订房屋买卖定金合同，约定张某将自己名下的房屋以一百万元的价格卖给黄某，如有一方违约，应向守约方***房屋价款的5%作为违约金。合同签订后，黄某向张某***了首付款，并要求办理房屋过户手续。但出卖人张某提出因房屋快速上涨，要求黄某按照市场价格***房屋的差价，否则拒绝过户。因双方协商未果，黄某诉至要求解除合同，退还首付款，并要求张某赔偿损失。经审理后认为，双方当事人均应恪守合同约定。张某擅自要求涨价并拒绝履行过户，已经构成根本违约，经评估后的市场价值与合同约定的房价差价已经超过了合同约定的房款的5%的违约金的数额，黄某要求张某赔付实际损失具有相应的依据，终解除双方的房屋买卖合同，商品房产权买卖律师咨询，由张某返还黄某首付款，并且赔付差价损失。
4.合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确，争议标的为给付***的，接收***一方所在地为合同履行地;交付不动产的，不动产所在地为合同履行地;其他标的，履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同，交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行，当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的，由被告住所地人院管辖。(民事法解释第十八条)
5.房屋买卖合同的履行需要买卖双方配合手续，而合同中并非对所有手续都约定完备，对于合同中没有约定的手续，买卖双方大多通过中介机构或者自行电话联系，因此案件审理中买卖双方大多提交录音、微信截图等证据来证明交易过程，这类证据常需要。
20.房屋买卖双方为逃收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，商品房产权买卖律师代理费，损害了***利益，商品房产权买卖合同***咨询，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反***规定的，继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)
21.因受到房产新政和违约行为共同作用，致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。人院在审理此类案件时，还需考虑房产新政等因素，基于公平原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)
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