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二手房买卖律师|二手房买卖过程中出现的问题及解决

A提起本案之诉，要求确认代理人C代A与买受人D签订的房屋买卖合同无效。

　　（二）裁判结果

　　法X院认为，C以代理人的身份与买受人D签订房屋买卖合同的行为，存在恶意***损害A利益的情节，房屋买卖合同应当无效。

　　首先，关于代理人C方面。C作为A的代理人与买受人D签订涉案《存量房屋买卖合同》，其有义务在交易中保护被代理人A的合法权益，在线律师咨询电话，以被代理人的利益为代理行为。律师咨询根据查明的事实，代理人C不仅未尽到勤勉注意义务，反有损害被代理人利益的行为发生。第X一，交通***律师咨询电话，2011年9月6日《委托书》上载明的A对代理人C的***事项中并未对房屋具体售价进行***。律师咨询代理人C未在出卖房屋时与A核实价格，亦无证据证明其通知或提示了被代理人A，即将涉案房屋以远低于市场价的价格卖与买受人D，明显侵害了被代理人的合法权益。

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因这些相互牵连的合同引发的合同效力之诉主要有两种类型：一类是出卖人（***人）起诉买受人与代理人，要求确认房屋买卖合同无效；一类是相关权利人（如房屋共有权人）起诉出卖人、代理人与买受人，要求确认房屋买卖合同无效。律师咨询在这两类***之中，***参与人及其各自***地位的确定是需要解决的问题。

　　在这两类***中，房屋共有权人、出卖人、买受人当然可以成为***主体。律师咨询房屋共有权人并未作为合同主体参与到具体的合同关系中来，但房屋买卖合同若有效则有使房屋产权转移之虞从而对其权利构成实质性的影响，该合同的存在使房屋共有权人的权利或***地位处于不安的状态，须通过法X院的确认来解决这种不安状态，找律师咨询电话，因此，房屋共有权人对确认合同无效之诉具有诉的利益，其作为原告主体适格。

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三、房屋转售交易中的新买受人是否善意应综合认定

　　代理人与买受人恶意***签订房屋买卖合同后，买受人为规避风险往往会在房屋所有权变更登记至自己名下后，短期内再转售房屋并将房屋转移登记至新买受人名下。律师咨询在这样连续的两次房屋买卖中，基于恶意***的存在，出卖人（原房屋登记权利人）、买受人（转售人）和新买受人之间就产生了权利冲突。

　　（一）涉案房屋买卖合同无效将对转售合同的新买受人产生影响从权利的外观看，新的买受人已成为房屋所有权人，但其该项权利能否受到***保护，能否免于原所有权人对房屋的所有权追索则取决于其主观上是否“善意”。律师咨询从交易链条来看，新买受人位于该系列连环买卖的终端，不论其对前手交易是否知悉，一旦代理人代原所有权人（***人）与买受人签订的合同因恶意***被认定无效，平舆律师咨询，买受人对涉案房屋的再次出售即构成了无权处分，而新买受人能否受到善意取得制度的保护，其核心在于新买受人的交易行为是否构成物权法上的善意。律师咨询