工业润滑油在使用中常常不可避免地要混入一些冷却水，如果润滑油的抗乳化性不好，它将与混入的水形成乳化液，使水不易从循环油箱的底部放出，从而可能造成润滑不良。因此抗乳化性是工业润滑油的一项很重要的理化性能。一般油品是将40ml试油与40ml蒸馏水在一定温度下剧烈搅拌一定时间，然后观察油层-水层-乳化层分离成40-37-3ml的时间；工业齿轮油是将试油与水混合，在一定温度和6000转/分下搅拌5分钟，放置5小时，再测油、水、乳化层的毫升数。
这是专指防锈油脂所应具有的特殊理化性能，它的试验方法包括潮湿试验、盐雾试验、叠片试验、水置换性试验，此外还有百叶箱试验、长期储存试验等。
润滑脂除一般理化性能外，专门用途的脂还有其特殊的理化性能。如防水性好的润滑脂要求进行水淋试验；低温脂要测低温转矩；多效润滑脂要测极压抗磨性和防锈性；长寿命脂要进行轴承寿命试验等。这些性能的测定也有相应的试验方法。
与润滑油相关的原因有：油的黏度较大，油温降低（也会使润滑油黏度增加）、润滑油受到污染（水、其他油类、液体、化学物质、杂质等）、润滑油氧化变质（油随着使用劣化）、添加剂被消耗——润滑油受到污染会造成添加剂过早耗尽，另外，还可能发生抗泡剂被滤芯滤掉的情况。设备造成的原因：漏气、密封不严、油管吸入空气、机械运行中搅动卷入空气、油箱设计不当、油在油箱里停留的时间不足、润滑油的喷溅速度过猛等等。