二手房买卖合同有效成立的要件有哪些
根据我国合同法第八条的规定：依法成立的合同，对当事人具有***约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受***保护。据此，二手房买卖合同有效成立的要件具体为：
(1)房屋买卖合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力;
就二手房买卖合同而言，房子遗嘱继承，自然人、法人及其他***都可以作为一方当事人，但是作为自然人的任何一方不具备完全的民事行为能力时，其合同行为应由其法定代理人代为行使，房子遗嘱，未成年人的法定代理人在出卖未成年人的房屋时，必须是为了未成年人的利益。
(2)房屋买卖合同当事人意思表示真实;
当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真实反映其内心的效果意思。合同成立后，意思表示是否真实往往难以从外间判断，***对此一般不主动干预。缺乏意思表示真实这一要件即意思表示不真实时，并不导致合同***无效。
(3)房屋买卖合同不违反***规定或者社会公共利益;
这主要包括两屋含义：一是合同的内容合法，即合同条款中约定的权利义务及其所指向的房屋，应当符合***规定和社会公共利益的要求。二是合同的目的合法，即当事人买卖的原因佥，并且是直接的内心原因合法，不存在以合法的形式掩盖***的目的。
(4)具备***、行政***规定的合同生效必须具备的形式要件。
形式要件通常不是合同生效的要件，但如果******将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之一，不具备这此形式要件，合同不能生效。
开发商囤积土地要交违约金?
为进一步节约用地，防止开发商长期囤积土地，减少土地闲置，对开发商开发土地进行了一定的限制，即开发商囤积土地要交违约金，具体要交多少呢?下面就给大家看一下。
为防止圈占土地搞花园式工厂，补充协议规定，属工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、***楼、宾馆、***所和培训中心等非生产性设施。
为保证用地者及时开发利用土地，防止开发商长期大量囤积土地，补充协议约定了建设项目的竣工时间。受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，***违约金。
为及时开发利用土地，防止闲置浪费土地，补充协议约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3或已***额占总***额不足25%，房子遗嘱赠与，且未经批准中止开发建设连续满一年的，即视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。
以上就是为您介绍的，开发商囤积土地要交违约金?的问题，从上面的介绍中我们可以看出，***为了保证土地的合法利用对开发商开发土地进行了一定的限制，如果您的合法权益受到侵害，可以向有关部门反映。
购买商品房应注意哪些事项？
1、谨慎对待违约责任条款的约定。
商品房买卖合同中都会约定开发商逾期交房，逾期办理或不能办理***的违约责任，但是往往开发商虽然约定了违约责任，一般违约金额多数少得可怜，有的逾期一年的违约金不过几百元而已。因此，购房者一定要注意这些细节。同时，还应该约定：(1)规划、设计的变更致使购房者解除 购房合同，开发商不仅仅要承担购房款的******，还应承担一定金额的违约金;(2)由于开发商原因不能办理产权证，购房者要求退房退款时，开发商还应该赔偿退房时房价与签订合同时房价的差额损失。(3)加重开发商违约责任，使其违约承担的损失超过其不当获利，没有房子遗嘱怎么分，才能从根本上遏制开发商恶意违约。
2、签订商品房买卖合同后，对于您已经收集的商品房的销售广告和宣传资料应当妥善保管。
商品房的销售广告和宣传资料一般为要约邀请，不视为合同的条款，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。所以，购房者应当妥善保存销售广告和宣传资料。
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