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广州开发商延期交房，解除合同前一定要催告吗？

开发商延期交房导致解除合同和办理退房时，应当注意下列问题：

1、购房人如欲解除合同，起诉开发商退款咨询，应当***行催告。

2、经催告后过了三个月，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第A一开发商延迟交房；第二经过催告；第三催告后满三个月仍未交房。

3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始，一年后结束，即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同，超过一年期限，则永A久性地丧失了解除权（当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外）。并且，如果在购房者取得解除权后，开发商有催告购房者行使解除权的，则解除权的有效期缩短为三个月。

以上规定中，两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚，一为购房者催告开发商交房，一为开发商催告购房者行使解除权；一为购房者催告后经过三个月取得解除权，一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。

鉴于以上的规定，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

催告***A好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下，开发商长期拖延，是否可以解除合同？依合同法和***解释的规定，应当是不可以的，催告是解除合同的前提条件。

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广州商品房买卖***律师

买新房找律师陪购审合同

广州买房前宣传的楼盘配套不完善，可以索赔吗？

咨询：我3年前在一个小区买了套房子，当时宣传单上和销售人员口头都说2年后小区会通3条公交线路，会修建3个免费健身场地，还有游泳池，网球场等承诺，可现在3年了，承诺的东西一样没兑现，开发商说***审批没通过，不是他们的错。现在我们买菜，出小区，平时健身***都很不方便，请问这样可以索赔吗？

律师解答：对于你所说的问题，首先要看在合同中是否有写明“***审批”的情况为不可抗力，如果确定有写明不可抗力因素，而且开发商能举证审批没能通过的文件，那业主也没办法。

第二点就要看合同中是否有写明小区巴士要收费，如果没有写明，那就算***审批没能通过，开发商也必须按照合同履行，开通免费巴士，不然就可以认定是违约。

小区泳池，不管是沙盘、楼书上呈现的销售***，或者是合同规定，在小区交付时，都必须要有这样一个设备。不过楼盘交付后，泳池的运行由物业、业委会等多方管理，要从小区公共运营费用中支出，是否能正常运行，要由小区物业或业委会来负担。

你小区的情况，可以视为物业管理不善。业主们可以先成立业委会，借名买房争议咨询，然后再召开业主大会，确定小区内泳池是否要用公共费用维持开通。小区物管若以各种理由不开放配套设施，这就是物业违反合约，可以由业委会出面，解除双方合同。

你反映的菜场问题，业主首先要做的就是去查看开发商承诺的菜场是否在小区红线范围内。在小区范围内的，就是开发商违反承诺。如果在红线范围外，那业主只能向开发商反映，再向***提出要求。

律师提醒，如果开发商售楼时与业主在合同约定中明确了配套设施情况，或广告、沙盘、宣传单上有具体的配套设施设计图样，业主入住后发现没有成为现实，或者被无故更改、长期无人维护造成配套设施缺失等问题，广州花都区咨询，可以视为开发商违约。

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广州番禺区天河区专打房产合同官司的律师

广州父母用子女名下的房产出卖或抵债的合同有效吗？

父母购买房产让未成年子女落户厦门，后又将该房产转让给他人抵债。儿子成年后，将买房人和母亲告上法庭，要求确认***债的转让合同无效。近日，法A院***认定父母处分房产的行为有效。

1998年，黄某夫妻为让子女户A口迁入厦门读书，购买了一处房产，登记的买房人为黄某妻子及儿子。后黄某向陈某***50万元，无力偿还贷A款，便将该处***债，并签订《协议书》，黄某妻子与儿子均在上面签字确认，陈某搬入此房。2013年，黄某之子黄小某将陈某作为被告、母亲作为第三人告上法庭，声称自己在签订《协议书》时年仅9岁，属于无民事行为能力人。父母没有尽到保护被监护人财产的义务，故其要求确认前述与陈某签订的《协议书》及房产买卖协议无效，并返还讼争的房产。

法A院审理认为，在购买该房屋时，黄小某为未成年人，除父母之外并无***的经济来源。房产完全由黄某夫妻二人共同出资购买。此外，《协议书》中还明确指出房产系黄某与妻子为儿子落户厦门而购置，儿子成年后需配合房产过户，由此断定其产权实际上属于黄某和妻子所有。因此，法A院***黄某夫妻处分房产的行为有效。

律师讲法：现实生活中，父母为了给子女落户而购房并将房产登记在子女名下的情形屡见不鲜。一般来说，若父母对房屋产权属子女所有或产权属父母与子女共同共有的事实并无异议，也无特别说明的前提下，父母的这种行为隐含了将房产的部分甚至全部产权赠与子女的意思表示。但本案的特别之处在于，父母在协议书中明确指出其房产仅是为了落户才将儿子列为购房人的，房产属于夫妻共同财产，儿子成年后需配合房产过户等事宜，从这些表述可以看出，本案的父母并无将该房产赠与儿子女的意思，而黄小某在签约当时作为未成年人，并无自有的财产，故其主张父母的行为侵害了其作为被监护人的财产权，是与事实不符的。且根据***通则的规定，若监护人确实侵害了被监护人的利益，则应当由监护人赔偿被监护人的损失，而非确认监护人处分被监护人财产的民事***行为无效，故黄小某的***请求不能实现。

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