广州二手房卖家未完全披露房屋抵z押情况，买家可以解除合同吗？
律师解答：二手房交易中，卖家需要完全披露房产的抵z押、查封等情况。下面这个案件中，卖家只披露了房屋有抵z押，且房屋买卖合同明确约定了涂销抵z押的期限。法z院经审理认为，张某与广州某金庄置业有限公司于1999年8月17日签订《商品房预售合同》时才2岁多，属于无民事行为能力人，杨某作为其父亲代签上述购房合同且***全部购房款的行为，对张某来讲是纯获利行为，故该预售合同合法有效。后买家发现卖家不只有银z行抵z押，还同时抵z押给了个人，买家认为对自己没有保障，起诉解除合同。后卖家在合同约定的抵z押涂销期限内涂销了全部抵z押，法z院判z决驳回买家要求解除合同的诉z讼请求。
判z决书节选：
法z院认为： 关于姚某（买家）要求撤销《合同》的诉请。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担z保的问题，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方***剩余房款及***。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。李某与合某公司确认当时没有明确是抵z押给银z行，还是抵z押给个人。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还贷手续”作出约定。据此，姚某称双方签订《合同》时李某并无向其告知涉案房屋已抵z押给个人，法z院予以采信。鉴于《合同》已对抵z押权的涂销作出约定，且姚某亦未充分举证涉案房屋抵z押给个人而非银z行致使其无法履行合同，据此不能证明李某并无告知涉案房屋已抵z押给个人致使姚某在违背真实意思的情况下订立《合同》，姚某诉请撤销《合同》依据不足，法z院不予支持。
广州父母出巨资给儿子买房，算赠予还是借z款？
张律师解答：根据具体案情，一般没有明确说明是赠予的话，法z院会认定为借z款。
相关案例：
2015年5月，儿子小陈在广州市番禺区购买了一处172平方米的房屋，总价为243万元，采用按揭贷z款的方式付款，房屋权属为小陈单独所有。如下面这个案件，法官就判z决解除合同，退回定金，互不承担违约责任。其父母在一年多的时间里分多次、不等额转账共计210万元给儿子小陈。儿子小陈与女z友结婚后当月就要求卖掉这套房产，父亲认为损害了他们夫妻俩的权益，儿子认为出售房屋是对其个人权利的处分，并没有损害父母的利益，为此父子二人各执一词，发生***。
法z院经审理后认为，结合当今现实情况，在年轻子女刚刚成年，创业购房压力大，资金相对困难的阶段，有条件的父母给予儿子儿媳或者女儿女婿一定的资助也属正常。被告吴某提起反诉，以受欺诈、合同显失公平为由要求撤销《房产买卖合同》。但从公序良俗角度来讲，不能将父母的资助认定为理所当然的赠与，这种坐享其成的思想，不能由***所倡导和司z法裁判所确认。
210万元的一笔巨款，在没有财产所有人明确表示为赠与的情况下，应视为以帮助为目的的临时性资金出借，子女应负有偿还义务。至于父母予以资助之后，是否要求子女偿还，系父母行使单方权利范畴，与***本身的客观存在无关。
广州二手房买卖***如何证明谁违约？录音可以吗？
张律师解答：可以。相似案例：卖家吴某（香港居民）与买家于某2016年签订房屋买卖合同。看合同约定双方应当履行的义务和时间，如一方拒绝配合另一方办理手续，微信聊天记录和电话录音都可以作为证据。如双方没有直接沟通，都是通过中介沟通，则双方与中介沟通的录音也可以作为证据。如下面这个案件，虽没有其他证据，法z院根据合同约定和电话录音判定是卖家不肯继续履行合同，卖家是违约方。
针对争议焦点2：在涉案《房屋买卖合同》的履行过程中，由于《个人住房贷z款审批通知书》约定给予李某26万元贷z款用于购买涉案房产，并自通知日期起90个自然日内按借z款申请时约定事项办妥购房手续。法z院***后认定三方合同才是实际履行的合同，判卖家立即交房并***逾期交房的违约金。而李某在取得同贷书后，徐某未配合办理提前还款等手续，徐某便于2016年10月6日即发出《解除二手房买卖合同通知书》给李某。同时，从李某提供的录音光盘及相应文字译本显示，签订合同后，李某与徐某间曾就首期款的***期限进行协商，并一致同意在同贷书出具后再***首期款，而且刘某在与名致公司及李某沟通过程中亦认可其因在珠海购房政策问题而不想再出售涉案房产，以及涉及到赔偿事宜一直与李某和名致公司沟通。现徐某、刘某虽对该录音光盘不予认可，但亦未提交相应证据予以推z翻李某主张，因此，一审法z院对该录音光盘所记载的谈话录音内容予以确认。再根据李某分别于2016年11月1日、2016年11月30日和2017年1月27日向徐某发出《催告函》、《律师函》可知，则徐某通知李某解除涉案《房屋买卖合同》的理由不成立，故从中认定徐某已构成根本性违约。
广州受胁迫以房抵债签订的房屋买卖合同合法吗？
张律师解答：不合法。如法z院审理后认定为名为房屋买卖合同实为以房抵债合同，则应向原告释明要求其变更诉z讼请求，如其不变更则驳回其诉z讼请求。
判z决书节选：
一审法z院认为，本案争议的焦点是案涉的《买卖协议书》及《房屋买卖合同》是否有效问题。首先，房屋买卖合同成立与否应以双方是否存在合意为基础。合同法第z一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加。根据双方当事人自认，涉案房屋的买卖实际上是基于黄某的儿子黄小某欠李某借z款未归还而引起的，双方并无真实的买卖意思表示，只是以房抵债而已。其次，从付款过程来看，李某虽然提供了黄某、黄东成出具的两张收据，但该证据在金额上，时间上并不完全与《房屋买卖合同》确定的***方式相符，且金额较大，其未能提供***转账凭证予以证实。后，从双方签订《买卖协议书》的地点来看，签字地点位于农村公路旁边，李某还对黄某签字情况拍照录像，签字完毕后，黄某手持《买卖协议书》面对镜头拍照。明显地，李某是居高临下的态势。根据日常生活经验，签约时黄某、黄东成明显处于弱势，处于迫于无奈的境地。李某证据只能证明李某与黄某、黄东成之间曾协商处理黄小某的***，期间虽签订《买卖协议书》及《房屋买卖合同》，但不能证明李某与黄某、黄东成有买卖涉案房屋的真实意思表示，李某实际是以房屋买卖的形式来达到以物抵债的目的。至此，本案名为房屋买卖，实为以房抵债。由于黄某、黄东成一直对案外人黄小某所欠***的真实情况有疑问，从而对李某已***房屋的价款有异议。至此，双方签订的《买卖协议书》及《房屋买卖合同》中出售房屋的对价不清，合同的签订也并非双方的真正合意。据此，李某要求确认合同合法有效、要求黄某、黄东成协助李某办理位于广州市南沙区珠江管理区珠江街嘉安花园嘉顺二街四梯X房产所有权的变更登记手续，要求黄某、黄东成***违约金105000元、***律师费25000元的诉请没有事实和***依据，一审法z院均不予支持。李某可就其实际***的案涉款项向相对方另循合法途径解决。
