打宅基地官司厉害律师-买卖合同有效无效咨询-广州越秀区咨询

广州宅基地买卖合同无效后拆迁款归谁？

1995年10月，陈某将自家宅基地上房屋以6.5万元价格卖给城镇居民王先生。2001年11月，该房屋被划入拆迁范围内，王先生因此获得拆迁补偿款18.8万元。因此陈某起诉要求王先生返还拆迁补偿款，扣除买房款后共计12万元。

法Z院认为，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。由于被告王先生非农村居民，与原告陈某之间房屋买卖的行为，已经侵犯了集体组织的权益，违反了法律的强制性规定，应认定为无效。

尽管房屋买卖合同无效，但陈某通过公平的买卖行为已经获得在当时而言与其房屋价值等值的价款。而在距离卖房已达12年之久后，陈某基于该房屋在拆迁时升值，确认合同无效可获得一定利益的原因提起诉讼，在一定程度上违背了诚实信用的原则。从现有证据上看，虽然系争房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格，但系因房屋升值因素所导致，且该款项是政府对被告拆迁后的安置问题进行的基本补偿，买卖合同有效无效咨询，被告并未因此而获利。在陈某主张合同无效后，若仅依被告所获之拆迁款相互返还，对被告则显失公平。法Z院综合考量双方利益和此案具体情况，确定被告应按照20%的比例返还陈某房屋价款，数额为2.3 万余元。

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广州农村宅基地合作建房协议有效吗？

咨询：我和王某合资建了一栋农村宅基地房，宅基地证和报建资料都是王某的名字，我不是本村村民。请问我们的合作建房协议有效吗？如果王某反悔，想独占房子，我该怎么办？

　　律师解答：你与王某签订的合作建房合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，并补偿相对应财产增值部分。根据我国法律法规的相关规定，宅基地使用权人必须具有集体经济组织成员身份，且宅基地只能在本集体经济组织成员间转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地。你是城镇居民，不具有享有宅基地使用权的主体资格。因此，双方签订的合作建房合同因违反法律、行政法规强制性规定而导致合同无效。

《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”无效合同自始无效。综上，你与徐某签订的合作建房合同经法Z院认定无效后王徐某应返还你投资的建房成本并补偿房屋相应的财产增值部分。

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广州宅基地房卖家收回房屋后如何赔偿买家损失？

房屋增值损失的确定。法律和司法解释对此并无相应的规定，参照上《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，目前司法实践确定了如下认定原则：

1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定；

2、如双方当事人不能协商确定的：

（1）原则上可比照最类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼同层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋增值损失；

（2）无最相类似房屋比照的，广州越秀区咨询，可通过专业机构评估确定房屋增值的差价损失；

3、认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及案件审理中房屋增值情况等，合理确定。

4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋增值而产生的损失及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

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