广州通过法z院拍卖买到违z法用地不能过户的房屋怎么办？
李某购买一处法z院变卖的房屋后，向县国土资源局申请办理该房屋的土地登记。李某提交的材料有：法z院民事裁定书、协助执行通知书、城市规划主管部门2011年开据的建设用地规划许可证（补办）、法z院变卖已经登记到李某名下的房屋所有权证书。民事裁定书内容显示：因债z务人莫某未履行还款义务，裁定变卖被执行人所有房屋一幢，给债z权人李某以抵偿债z务。协助执行通知书内容显示：请将现属被执行人莫某的房屋转移给李某。所以，在购买前，要查询清楚相关欠费情况，***z好聘请律师陪购，降低风险。
在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。接到材料后，执z法监察人员对李某作了询问笔录，进行了实地测量调查。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。强制拍卖中，拍卖人实际处于协助法z院进行强制执行的辅助人地位，法z院应对拍卖活动的相应***后果负责。
律师说法：
本案中，A县国土资源局以房屋受让者为违z法占地主体，将法z院变卖的、无合法用地批准手续的房屋作为非z法建筑物，作出了予以没收的行政处罚。在收到法制办评查意见后，该局经过认真审查分析，认为李某的案件存在如下错误：
被处罚主体与违z法占地行为人不一致。执行的房屋1995年已经建成，而根据法z院裁定，李某的房屋是2013年通过法z院变卖取得，当时房屋尚归莫某所有，从时间上推算，李某不是违z法占地行为人。因此，县国土资源局以李某作为违z法行为主体作出处罚决定，存在被处罚主体与违z法行为主体不一致的情况，违反了《行政处罚法》第三十条“违z法事实不清的，不得给予行政处罚”的规定。抵z押人将已抵z押的财产出租时，如果抵z押人未书面告知承租z人该财产已抵z押的，抵z押人对出租抵z押物造成承租z人的损失承担赔偿责任。
把人***z院裁定变卖的房屋当非z法财物予以没收。李某通过人***z院变卖取得被执行人的房屋，办理了房屋所有权登记手续，该房屋在***意义上属于李某的合法财物。而《行政处罚法》第八条明确规定，行政处罚的种类之三为“没收违z法所得、没收非z法财物”。县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。鉴于该案存在以上错误，国土资源局以“事实依据不足，处罚决定有误”为由，主动改正，撤销了对李某“违z法占地建房行为”的处罚决定。
对于本案，笔者建议，国土z资源部门一方面，可继续梳理案件事实，追查实际违z法占地人；县国土资源局以行政处罚为依据，没收李某的合法财物，明显与之不符。另一方面，可参考以下******，对协助法z院执行的该房地产作出恰当处理：人***z院变卖被执行人房地产，强制被执行人将房地产变现抵债，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，该行为属于房地产转让行为。
目前，该房屋虽未办理用地手续，却领取了房屋所有权证。而根据《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《关于依***范人***z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并处分。在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移。同时，根据《土地登记办法》《关于依***范人***z院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的相关规定，国土资源行政主管部门在协助人***z院执行土地使用权时，不对生效***文书和协助执行通知书进行实体审查。律师解答：可以法z院拍卖的房屋，低于市场价，而且不限购，在大城市受追捧程度极高。国土资源行政主管部门认为人***z院的查封、预查封裁定书或者其他生效***文书错误的，可以向人***z院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。
因此，本案中A县国土资源局可根据《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范》规定的程序，在李某补办相关手续后，为其办理国有土地使用权协议出让手续。
广州没有房z产证的房屋能否执行拍卖？
律师解答：针对产权证z件不完善的房产，如不具备初始登记条件，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房产产权证z件不完善的现状，买受人或承受人按照房产的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责；如具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。暂时不具备初始登记条件的，执行法z院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记。
广州司z法拍卖中伪z造假z的租赁合同有什么后果？
律师解答：对于作伪z证妨碍诉z讼的行为，法z院可处以罚款及距离的处罚。
案例：
唐某向某银z行申请贷z款，以自己的门面房作抵z押。后因无法还款，房屋被拍卖。
拍卖过程中，案外人张某作为执行异议申请人向法z院提出执行异议，请求解除对抵z押产物的查封，并停止拍卖。张某的理由是，唐某在借z款前已将该抵z押房产租赁给了张某，租赁期限为18年，并已***租金45万元，目前，合同尚未到期，法z院拍卖该房屋不能影响租赁合同继续履行，且张某作为承租z人依法享有房屋转让的优先购买权。届时，买家应了解该房子是否腾空，原房东户z口是否已迁出，同时要确定标的房产是否有其它费用未付，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有结清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。
法官在审查执行异议案的过程中，发现该租赁合同的租赁期限长，而且一次性***租金45万元也不符合常理。于是，法官与张某进行充分的沟通，并告知作伪z证的***后果，张某当庭承认作为提起执行异议的证据的该份租赁合同是不真实的，是唐某为了规避执行而故意为之，真实的租赁合同是抵z押之后签订的。鉴于张某主动承认错误，法庭当庭对其予以训诫，未追究其责任。对于指使和串z通他人作伪z证妨碍法z院执行的唐某，法z院依法对其作出司z法拘z留15日并罚款1万元的处罚。律师解答：如租赁合同（前提是真实租赁关系）在抵z押权设立前签订，则买卖不破租赁，该租赁合同继续有效，租客此后应将租金***给新的产权人。拘z留期间，唐某写下悔过书，承认自己所犯下的错误，并表示将积极配合法z院执行，偿还银z行欠款。
法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。在执行拍卖中，如果被拍卖的房屋已经出租，竞拍人即使竞拍成功该房屋，其对房屋权利的行使也会受到租赁合同的限制，这极大地影响了房屋拍卖的成功率。故在现实生活中，个别被执行人为了规避执行，串z通他人签订虚z假z的房屋租赁合同，让房屋处于租赁状态，而影响房屋的拍卖，妨碍法z院的执行。这种行为明显触犯***，必将受到***的严惩。至于上述期间的物业管理费（物业管理费从2016年11月起按每月1535元的标准计算至交还房屋之日止）和水费880。
