广州没有购房资格违反限z购令买房，解除合同后定金能退吗？
广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
陆先生一次性向某开发商购买4栋别墅，***了定金100万和购房款100万，共计200万。后不想买房了，便借口开发商一房二卖要求解除合同，法A院经审理后发现开发商无一房二卖行为，但本案合同因违反“限购z令”应当解除。
法A院审理后认为：陆先生未告知自身房产状况，势必导致能润地产难以审核其购房资格，但能润地产一次性收取陆先生4套房产的定金及后续房款，明显与当时“限购z令”相悖，退定金退首付咨询，且客观履行不能，涉讼房屋买卖关系应当依法解除、退还款项。由于双方当事人对合同解除均存在过错，法A院依据公平原则，各自承担由此造成的损失。据此，佛山中院***能润地产向陆先生退还定金及购房款共计200万元，驳回陆先生要求双倍赔偿定金等***请求，驳回能润地产要求不予退还房款的请求。
律师讲法：
佛山限购政策是2011年3月公布实施的，预售许可证规定咨询，距离本案购房发生时间已有两年，一房二卖咨询，双方应当清楚政策，却故意绕开“限购z令”，均存在过错。房屋买卖合同不可履行，应当依法解除。涉案购房确认书不同于正式商品房买卖合同，具体购房手续和相关责任还有待正式合同明确。但双方当事人还没进入签订正式买卖合同阶段就已产生***，由此产生的责任属于缔约过失责任，而不是违约责任，责任不宜过重。再结合考虑能润地产作为从事房产地经营及销售的***公司，其售房时有责任提示购房者考虑自己是否符合限购政策却没有尽该义务，且存在其他不完善之处，确有规避***政策的嫌疑，亦是引发本案争议的源头。
广州请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？
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1、请求法A院降低违约金就表示承认自己违约了吗？
咨询电话：18078803465（张静），律师解答：根据***及***解释的规定，法A院不会主动审查违约金是否过高或过低，也不会主动调整违约金，而是由一方当事人提出主张后才加以审查、调整违约金，就如***时效问题一样。很多当事人由于对***的不了解，害怕提出减少违约金的请求就等于认可自己违约的事实，因此不敢提出。实际上这一担心完全是不必要的，法A院不会因为当事人提出了违约金过高的抗辩就认定当事人肯定违约，二者之间没有必然联系。
2、违约金多高算过高？
***A高人***A院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人***A院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实***原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第z一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。
3、违约金过高法A院降低有标准吗？
根据***A高人***A院《关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人***A院可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人z民***同期同类人民z币贷z款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
广州欠缴物业费的***时效如何计算？
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徐先生因5年未交物业费被物业公司起诉至法A院，徐先生辩称，***时效为2年，前面3年的物业费已过***时效。法A院经审理认为，徐先生同意***二年的物业服务费，应视为徐先生对物业公司提供物业服务事实的认可；物业公司提供物业服务处于持续性状态，同时通过邮寄信件方式***，表明物业公司并未放弃主张相应权利。因此徐先生的***请求不能得到法A院支持。
律师讲法：本案争议焦点是双方间的物业服务费之债z务履行是否超过***时效。***A高人***A院《关于审理民事案件适用***时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债z务分期履行的，***时效期间从***后一期履行期限届满之日起计算。”按照物业服务合同，徐先生给物业服务费的方式为分期履行，这使得各期物业服务费的***具备一定的***性，广州南沙区咨询，但该***性不足以否认物业服务费这一债z务的整体性。从每一期物业费的债z务履行期限届满日起分别计算***时效，不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债z权人因担心其债z权超过***时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了***时效制度的价值目标。
前3年，物业公司以信函方式向徐先生催交物业服务费；此后亦一直在为诉争房屋实际提供物业服务，双方间的债z权债z务关系处于连续状态，因此纵观全案，物业公司未怠于行使权利。徐先生认为本案已经超过***时效，并无***依据。
***时效制度存在的初衷，是为了禁止权利滥用，维护交易秩序稳定。业主向物业服务企业依约***物业服务费，是业主根据物业服务合同所承担的主要义务，目前较多的做法是按年***。如果物业服务合同为一年一签，那么一份合同确定的付款期可能成为一个***时效的起算点：如果物业服务合同是两年一签甚至多年一签，那么***时效起算时间就不是以每一付款期为起点***计算，而是将多次付款行为视作一个整体，从***后一期开始计算。按期***物业费，体现的是业主一方对物业服务协议和物业服务工作的尊重，能够彰显业主诚信负责的态度，是小区可续治理过程中的重要一端。
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