花都区咨询-土地租赁协议争议律师-***出租土地合同有效吗

将集体农业地出租建房，合同有效吗？

咨询电话：18078803465（张静），律师解答：改变土地使用性质的租赁合同无效。如下面这个案件，虽租赁合同没有明确约定是用于建房，但实际建造了房屋，且合同内容包含了“用于经营”“与第三方合作经营开发”“以土地使用权设定该担z保”等内容，***终法z院认定改变了土地使用性质，租赁合同无效。

判z决书节选：

关于涉案的两份《土地租赁合同》是否为无效合同。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十四条第（四）项、第十七条第（z一）项的规定，涉案土地的使用应当符合合法的土地利用总体规划。本案中，涉案地块大部分为园地，属于农用地，仅有少部分为公路用地等建设用地，并非用于生产经营的建设用地。而南岗四社、南岗五社与龙某、钟某在涉案的两份《土地租赁合同》中虽未明确载明该地块的用途，但在合同中多处使用“经营”表述，亦明确载明可与第三方合作经营开发，龙某、钟某在涉案合同签订后亦未将涉案地块用于农业用途而是建造了上盖物，结合上述情况来看，南岗四社、南岗五社与龙某、钟某关于涉案土地用途的约定已违反了该地块合法的土地规划，***出租土地合同有效吗，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案的两份《土地租赁合同》均应为无效合同。

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律师解答：无效，出租集体土地必须召开村民会议，三分之二的村民出席，过半数同意合同才有效。

判z决书节选：

本院认为，《中华人民共和国村民委z员会***法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产……村民会议可以***村民代表会议讨论决定前款规定的事项……”本案中，某经济合作社与阮某于2013年7月19日签订的《合同（续期）》，约定事项为农村集体经济***所有的土地及地上建筑物的租赁。依照上述***规定，该《合同（续期）》约定事项应当经村民会议或者村民会议***的村民代表会议讨论决定方可办理。但该《合同（续期）》约定事项并无经过某经济合作社的村民会议或者村民代表会议讨论决定，故该《合同（续期）》违反了上述***的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反***、行政z***的强制性规定的合同无效的规定，应当确认该《合同（续期）》为无效合同。《中华人民共和国村民委z员会***法》一经发布，作为中华人民共和国农村集体经济***和公民的某经济合作社和阮某，就应当知道并共同遵守该***，故某经济合作社在签订上述《合同（续期）》前没有履行***规定的民主议定程序，低于市场价出租土地咨询，有过错，出租集体厂房咨询，但阮某并不能因为某经济合作社有过错就可以不按照***规定与某经济合作社签订上述《合同（续期）》，也就是说不能因为某经济合作社的缔约过错而免除阮某订立合同应当遵守***的责任及对该缔约过错可能造成的***风险的注意义务。因此，上述《合同（续期）》无效，缔约双方均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于因无效合同取得的财产应当予以返还的规定，阮某应当将上述《合同（续期）》项下的土地及地上建筑物返还给某经济合作社。返还期限参照上述《合同（续期）》关于期满终止合同时承租z人在一个月内交回厂房和建筑物的约定，本院酌情确定为三十日。

律师解答：先看土地租赁合同的约定，约定建筑物的补偿归谁就归谁。如无约定或约定不清楚，则谁建的归谁。

判z决书节选：

《土地租赁使用合同书》第二章第z一条、第三章第z一条约定出租方出租标的物位于增某村官田顶的地块，花都区咨询，由承租方在使用期内自行建设经营。《土地租赁使用合同书》第六章第z一条约定“在合同期间，该土地如***需要征用，甲乙双方应无条件服从，但***补偿的业务经营损失属乙方所有，补偿的土地地皮费属甲方。”某服装公司承租使用该地块后按其经营需要在涉案土地***建设了厂房、办公楼、宿舍楼，而新塘镇***针对涉案土地建筑物征收而向某服装公司所补偿的款项应属于某服装公司经营损失范围。退一步讲，若地上建筑的征收补偿款不属于某服装公司的经营损失范围，在《土地租赁使用合同书》就地上建筑物的征收补偿未明确作出约定的情况下，参照《***z高人民z法z院关于审理涉及农村土地承包***案件适用***问题的解释》第二十二条“承包地被依法征收，承包方请求发包方给付已经收到的地上附着物和青苗的补偿费的，应予支持。承包方已将土地承包经营权以转包、出租等方式流转给第三人的，除当事人另有约定外，青苗补偿费归实际投入人所有，地上附着物补偿费归附着物所有人所有。”的规定，地上附着物的征收补偿款应归实际***人某服装公司所有。